开发商、销售商“一房多售”须承担何种法律责任/党世强

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 16:40:46   浏览:8944   来源:法律资料网
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开发商、销售商“一房多售”须承担何种法律责任

党世强


  2005年2月,谢女士与K市某房地产公司签订《商品房买卖合同》,并支付了首期购房款25万元,约定同年8月底交房,但是8月底,谢女士按合同约定要求房产公司交房时,却被告知房屋已于同年6月以高于谢女士的价格卖给别人,要等另一幢同一房型的商品房竣工后才能交房。谢女士为此要求房地产商解除合同,将先期支付的首期房款及其利息返还,并加倍赔偿其经济损失,房地产公司则告知谢女士另一幢同一房型的商品房马上就要竣工,12月就可以交房给她,并允诺承担迟延履行合同的违约责任,赔偿其一定的经济损失,但不同意解除合同和加倍赔偿。问:谢女士此时有权要求解除合同吗?她的加倍赔偿的要求合法吗?
  本案中谢女士和房地产商订立的是商品房预售合同,商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。(参见《商品房销售管理办法》第3条条3款)由于合同买卖的标的是尚未建成的商品房,所以房地产商经常将一房二卖,遇到出价更高的买主,就不惜对前一个合同进行违约。为了保护消费者的合法权益和打击这种不法行为,《商品房销管理办法》第10条规定:“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”

  商品房买卖合同签订后,房产商又将该房屋卖给第三人,导致不能按期交房,是对房屋买卖合同的严重违约,应当承担合同违约责任;如果导致合同目的无法实现,符合《合同法》第94条第(一)项规定的合同解除条件,则要承担合同解除的法律责任。本案中,房地产商已将与谢女士签订的房屋买卖合同的标的物另外卖给第三人,合同约定的标的物已经不存在,合同的目的无法实现,符合合同解除条件。《合同法》第97条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”而且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

  因此本案中的谢女士可以依法请求解除合同,要求房地产商将先期支付的首期房款及其利息返还,并加倍赔偿其因此受到的经济损失。此外,谢女士还可以向县、市人民政府房地产开发监督主管部门(建设行政主管部门、房地产行政主管部门)举报该房地产商的一房二卖的违法行为,使其受到法律的严惩。《商品房销售管理办法》第39条规定:“在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任”。

山东琴岛律师事务所 党世强 电话:13791987812


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关于高、中级专业技术干部 政治、生活待遇暂行规定

安徽省委 省人民政府


关于高、中级专业技术干部 政治、生活待遇暂行规定
省委 省人民政府



专业技术干部是党和国家的宝贵财富,是四化建设不可缺少的重要依靠力量,是党的干部队伍的一个重要组成部分。为了进一步落实党的知识分于政策,切实解决专业技术干部在工作、生活等方面存在的实际困难,调动和发挥他们的积极性,使他们更好地发挥自己的专长,为国家和人
民做出贡献,现对他们的政治、生活待遇问题作如下规定:
一、政治待遇问题
专业技术干部在参加会议、阅读文件上,省直厅、局的正、副总工程师以及相当于这一职称的人员,按副厅(局)长级待遇,设有总工程师的广、矿、企业可参照上述精神执行。没有担任党政或技术领导职务的高级工程师,正、副教授,正、副研究员,正、副编审,高级会计师以及取
得同上述业务技术职称相应职称的其它高级专业技术干部,享有县(处)级政治待通;工程师、讲师、助理研究员、编辑、会计师以及取得同上述业务技术职称相应职称的其它中级专业技术干部,享有科(区)级,即县人民政府科、局长级的政治待遇。
二、两地分居问题
专业技术干部夫妻长期两地分居的,应按一九八0年一月二十一日中组部、民政部、公安部、国家劳动总局《关于逐步解决职工夫妻长期两地分居问题的通知》精神,对工程师等中级以上的专业技术干部及有特殊贡献的专业技术人员给予优先照顾。根据一九八0年,九月三日公安部、
粮食部、国家人事局《关于解决部分专业技术干部的农村家属迁往城镇由国家供应粮食问题的规定》精神,工程师等中级以上专业技术干部家属户口在农村的,均可按照规定迁入城镇。三中全会以后,从外省市吸收来的技术干部的家属户口问题,按省委以前的许诺执行。
三、住房问题
今后除由国家拨给专项基建经费外,各级政府、企事业单位要在财力、物力许可的情况下有计划地建造一些标准较高的住房,优先解决高、中级专业技术干部的住房困难。对专业技术干部比较集中,住房困难大的单位,主管部门可单独拨款建房。在分配住房时,要优先照顾中级以上的
专业技术干部。他们的住房标准应按照省人民政府[1982]10号文件规定执行。在同等条件下,技术干部应予优先解决。
四、生活待遇问题
1、就医:凡工资级别相当于行政十四级以上的高级专业技术干部,可享受干部保健医疗。
2、生活供应,一些市场短缺商品,应采取临时办法对高、中级专业技术干部给予适当照顾。目前,高级专业技术干部在本人供应口粮标准内可不受品种搭配限制;同时,本人每月增加供应平价食油、食糖各一斤。
3、出差:凡工资级别相当于行政十四级以上的,男满五十周岁,女满四十五周岁,可乘坐飞机、火车软席、轮船二等舱位,住旅馆可住单间。
中级专业技术干部的生活待遇,可在不超于高级专业技术干部生活待遇的原则下,在就医、口粮、商品供应等方面,由各地、市根据具体情况自行制定办法。




1982年6月5日

海南省珊瑚礁保护规定(2009年修正本)

海南省人大常委会


海南省珊瑚礁保护规定(2009年修正本)

(1998年9月24日海南省第二届人民代表大会常务委员会第三次会议通过 2009年5月27日海南省第四届人民代表大会常务委员会第九次会议修订 2009年5月27日海南省人民代表大会常务委员会公告第19号公布 自2009年7月1日起施行)


第一条 为了加强对珊瑚礁资源的保护,促进沿海生态环境的改善,根据有关法律法规,结合本省实际,制定本规定。

第二条 本规定适用于本省行政区域内的珊瑚礁的保护。

第三条 本规定所称珊瑚礁,是指各类以造礁石珊瑚为基础、与其他生物及非生物物质共同形成的生物性礁石,以及在其中生长的依法应当保护的珊瑚物种。其类型包括沿岸型珊瑚礁、环礁型珊瑚礁等。

第四条 省人民政府和沿海市、县、自治县人民政府海洋主管部门负责本行政区域内珊瑚礁的保护工作,工商、环境保护、旅游及其他有关部门在各自的职责范围内做好珊瑚礁的保护工作。

第五条 省人民政府和沿海市、县、自治县人民政府应当支持珊瑚礁资源的保护及生态恢复的科学研究和推广应用,鼓励单位和个人投资珊瑚礁资源的保护和生态恢复,对保护珊瑚礁做出显著成绩的单位和个人给予奖励。

第六条 省人民政府和沿海市、县、自治县人民政府海洋主管部门应当积极组织开展对珊瑚礁保护的宣传教育工作,引导社会组织和公民参与珊瑚礁保护工作,建立珊瑚礁保护志愿服务机制。

第七条 省人民政府和沿海市、县、自治县人民政府应当依照有关法律法规和本省有关规定,在珊瑚礁集中分布区建立珊瑚礁然保护区,标明区界,加强保护。

对珊瑚礁自然保护区以外的具有重要珊瑚礁资源及海洋开发利用特殊需要的区域,省人民政府和沿海市、县、自治县人民政府可以建立珊瑚礁特别保护区,采取有效的保护措施和科学的开发方式进行特殊管理。具体办法由省人民政府规定。

第八条 禁止采挖珊瑚礁。因科学研究需要采挖珊瑚礁的,应当严格控制,并经省人民政府海洋主管部门批准。

禁止以爆破、钻孔、施用有毒物质等方式破坏珊瑚礁。

第九条 禁止加工、运输、销售、购买珊瑚礁和以珊瑚礁为原材料制作旅游纪念品、装饰观赏品及其他制品。

禁止利用珊瑚礁及其碎体烧制石灰或者作为其他建筑材料。

第十条 禁止任何单位和个人在珊瑚礁自然保护区内围海造地和修建损害自然保护区的海上、海岸设施。

任何单位和个人不得占用、填毁珊瑚礁。因国家和省重点建设工程的需要,必须占用、填毁珊瑚礁的,应当进行环境影响评价,并经省海洋主管部门审核同意后,依照有关法律法规办理审批手续。

第十一条 禁止在珊瑚礁自然保护区设置排污口。本规定公布前已有的排污口,应当深海设置,避开珊瑚礁自然保护区范围,其污染物的排放不得超过国家和省规定的污染物排放标准,并符合海洋功能区划和海洋环境保护规划对排污口毗邻海域所规定的海水水质要求。

第十二条 未经省人民政府海洋主管部门审核批准,不得在珊瑚礁自然保护区开设旅游项目。

在珊瑚礁特别保护区从事旅游活动的审批管理,由省人民政府规定。

第十三条 违反本规定,呆挖珊瑚礁的,由海洋主管部门或者其授权的保护区管理机构责令停止违法行为,没收采挖的珊瑚礁和违法工具,数量不足五十公斤的,处以一千元以上一万元以下的罚款;数量超过五十公斤的,处以一万元以上五万元以下的罚款。

第十四条 违反本规定,以爆破、钻孔和施用有毒物质等方式破坏珊瑚礁的,由海洋主管部门或者其授权的保护区管理机构责令停止违法行为,没收违法工具,处以五千元以上五万元以下的罚款;造成珊瑚礁生态系统严重破坏的,处以五万元以上十万元以下的罚款。

第十五条 违反本规定,加工、运输、销售、购买珊瑚礁及其制品的,由工商行政管理部门或者海洋主管部门没收违法物品和违法所得,数量不足五十公斤的,处以一千元以上一万元以下的罚款;数量超过五十公斤的,处以一万元以上五万元以下的罚款。

第十六条 违反本规定,利用珊瑚礁及其碎体烧制石灰或者作为其他建筑材料的,由海洋主管部门责令停止违法行为,没收违法工具、物品和违法所得,并处以五千元以上五万元以下的罚款。

第十七条 违反本规定,在珊瑚礁自然保护区内围海造地和修建损害自然保护区的海上、海岸设施,或者非法占用、填毁珊瑚礁的,由海洋主管部门责令停止违法行为,限期采取补救措施;对珊瑚礁造成破坏的,处以一万元以上十万元以下的罚款。

非法批准占用、填毁珊瑚礁的,批准文件无效,对非法批准占用、填毁珊瑚礁的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分。

第十八条 违反本规定,在珊瑚礁自然保护区擅自设置排污口或者污染物的排放超过国家和本省规定的污染物排放标准的,由环境保护主管部门责令拆除排污口,依法加收超标准排污费;造成损害的,限期治理,并可依照有关法律、法规的规定处以罚款。

本规定公布前已有的排污口,不按规定深海设置并避开珊瑚礁自然保护区范围的,按擅自设置排污口处罚。

第十九条 违反本规定,未经批准在珊瑚礁自然保护区开设旅游项目的,由海洋主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,并处以五千元以上五万元以下的罚款。

第二十条 妨碍珊瑚礁保护管理人员依法执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定进行处罚;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十一条 海洋主管部门、工商行政管理部门和其他有关部门应当严格执法,加强对珊瑚礁违法行为的监督检查。

从事珊瑚礁保护管理的工作人员,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予行政处分;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十二条 本规定具体应用的问题由省人民政府负责解释。

第二十三条 本规定自2009年7月1日起施行。