江苏省苏州市物价局


江苏省普通区住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法
苏州市物价局



第一条 为提高全省住宅区物业管理服务质量，维护物业产权人、使用人和企业的合法权益，体现“优质优价、质价相符”的原则，根据国家和省有关文件规定，制定本办法。
第二条 普通住宅区物业管理公共服务基本项目及内容包括：
（一）公共设施、设备的日常维护管理。住宅区内机电设备、消防设施的检修、保养以及配合水、电、气等专业部门做好水、电、气等设施、设备正常运行的保障工作。
（二）环境卫生管理。住宅区楼内公共楼道在内的公共地方的垃圾清运及经常性卫生保洁。住宅区内无乱设摊点、无违反规定饲养家禽等情况。
（三）绿化维护管理。住宅区内花草树林定期修剪、施肥，保持生长良好；绿化管理及维护措施落实。
（四）房屋维修管理。房屋本体的日常维护和房屋装修的管理。装修房屋不危及房屋结构与他人安全。房屋维修及时，保证质量。房屋档案资料齐全。
（五）安全护卫管理。住宅区基本实行封闭管理，有专职护卫人员定时巡逻值班；危及住户安全处设有明显标志。
第三条 为体现“质价相符”的原则，确定物业管理公共性服务收费等级的普通住宅区，应具备相应的管理服务等级。按照《江苏省住宅区物业管理服务标准》（苏建房〔1999〕521号）进行考核，确定服务等级。
第四条 普通住宅区物业管理公共服务费，实行等级收费管理。收费等级的确认，由物业管理单位提出申请，当地价格主管部门会同物业管理行政主管部门，依据《江苏省普通住宅区物业管理公共性服务收费等级标准》（见附件一）进行考核，确定收费等级，按物业管理服务收费分级
管理原则，由价格主管部门颁发《收费等级证书》。
第五条 普通住宅区物业管理公共服务收费标准，可逐步达到物业管理服务成本。《江苏省普通住宅区物业管理公共性服务费各等级指导价标准》见附件二。
各地可在省定指导价标准基础上适当增减，增减幅度为30％。
第六条 物业管理公共服务费等级评定以住宅小区为单位，一个住宅小区执行一个等级收费标准。
第七条 普通住宅区物业管理公共服务收费等级，原则上在住宅区销售或入住率达到60％后评定，在此之前可制定试行标准。
普通住宅区物业管理公共服务收费等级，原则上每两年核定一次。服务质量发生变化，应相应提高或降低服务收费等级，经审批后重新颁发收费等级证书。
第八条 各地可根据本办法制定实施细则。
第九条 本办法自2000年1月1日起执行。

附件一：江苏省普通住宅区物业管理公共性服务收费等级标准
五级
收费管理
建立健全收费管理制度，责任明确、落实到人，帐务清晰，收缴率达到90％以上；物业管理服务收费实行明码标价；定期向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支情况；无乱收费行为。与业主签订有关《物业管理服务收费合同》。
房屋及附属设施设备维护保养
小区公共服务设施配套齐全并维护完好；房屋及附属设备日常维护和使用处于良好状态；无违章搭建和违章装修；区容区貌良好。
安全护卫
主出入口、警卫室24小时值班；安全护卫人员24小时巡视、监控；交通及停车秩序良好。
环境卫生
小区内全天候全方位保持清洁；无脏、乱、差现象，环境状况好；业主、居民环境意识强，有良好的卫生习惯。
绿化养护
小区内绿化履盖率35％以上；绿化品位高，有较高观赏价值；花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害；修剪及时整齐美观。
综合管理
须达到《江苏省住宅区物业管理服务标准》五级水平；物业管理单位持有江苏省2级以上资质证书；管理人员人均管理建筑面积2000平方米左右；各类岗位人员工作满负荷，服务意识强，敬业精神好，行为规范；住宅区常年开展多种社区文体活动（6项以上）。
四级
收费管理
建立健全收费管理制度，责任明确、落实到人，帐务清晰，收缴率达到80％以上；物业管理服务收费实行明码标价；定期向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支情况；无乱收费行为。与业主签订有关《物业管理服务收费合同》。
房屋及附属设施设备维护保养
小区公共服务设施配套齐全并维护完好；房屋及附属设备日常维护和使用处于良好状态；无违章搭建和违章装修；区容区貌良好。
安全护卫
主出入口、警卫室24小时值班；安全护卫人员24小时巡视、监控；交通及停车秩序良好。
环境卫生
小区内全天候全方位保持清洁；无脏、乱、差现象，环境状况好；业主、居民环境意识强，有良好的卫生习惯。
绿化养护
小区内绿化履盖率35％以上；绿化品位高，有较高观赏价值；花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害；修剪及时整齐美观。
综合管理
须达到《江苏省住宅区物业管理服务标准》四级水平；物业管理单位持有江苏省2级以上资质证书；管理人员人均管理建筑面积2300平方米左右；各类岗位人员工作满负荷，服务意识强，敬业精神好，行为规范；住宅区常年开展多种社区文体活动（5项以上）。
三级
收费管理
建立健全收费管理制度，责任明确、落实到人，收缴率达70％以上；物业管理服务收费实行明码标价；定期向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支情况；无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为。与业主签订有关《物业管理服务收费合同》。
房屋及附属设施设备维护保养
小区公共服务设施配套齐全并维护完好；房屋及附属设备日常维护和使用处于良好状态；无违章搭建和违章装修；区容区貌良好。
安全护卫
主出入口、警卫室24小时值班；安全护卫人员24小时巡视、监控；交通及停车秩序良好。
环境卫生
小区内全天候全方位保持清洁；无脏、乱、差现象，环境状况好；业主、居民环境意识强。
绿化养护
小区内绿化履盖率30％以上；绿化设计有一定档次，有一定观赏价值；花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害；修剪及时整齐美观。
综合管理
须达到《江苏省住宅区物业管理服务标准》三级水平；物业管理单位持有江苏省3级以上资质证书；管理人员人均管理建筑面积2600平方米左右；各类岗位人员工作满负荷，服务意识强，敬业精神好，行为规范；住宅区常年开展多种社区文体活动（4项以上）。
二级
收费管理
建有收费管理制度，责任落实到人，收缴率达到60％以上；物业管理服务收费实行明码标价；定期向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支情况；无擅自增加收费项目、提高收费标准等严重乱收费行为。与业主签订有关《物业管理服务收费合同》。
房屋及附属设施设备维护保养
小区公共服务设施符合规定并维护完好；房屋及附属设备维护及时；无违章搭建和违章装修；区容区貌良好。
安全护卫
主出入口、警卫室24小时值班；安全护卫人员24小时巡视、监控；交通、车辆管理有序。
环境卫生
小区内清扫、清洗制度化；保洁度好；无脏、乱、差现象，环境状况好；业主、居民环境意识强。
绿化养护
小区内绿化履盖率25％以上；绿化符合规划要求，布局合理；花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害；修剪及时整齐美观。
综合管理
须达到《江苏省住宅区物业管理服务标准》二级水平；物业管理单位持有江苏省3级以上资质证书；管理人员人均管理建筑面积2900平方米左右；各类岗位人员工作满负荷，服务意识强，敬业精神好，行为规范；住宅区常年开展多种社区文体活动（3项以上）。
一级
收费管理
建有收费管理制度，责任落实到人，收缴率达到50％以上；物业管理服务收费实行明码标价；定期向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支情况；无擅自增加收费项目、提高收费标准等严重乱收费行为。与业主签订有关《物业管理服务收费合同》。
房屋及附属设施设备维护保养
小区公共服务设施符合规划要求并维护完好；房屋及附属设备维护及时；房屋装修符合有关规定，无违章搭建和违章装修；区容区貌良好。
安全护卫
主出入口、警卫室24小时值班；安全护卫人员24小时巡视、监控；交通、车辆管理有序。
环境卫生
小区内清扫、清洗制度化；保洁度较好；无脏、乱、差现象，环境状况好。
绿化养护
小区内绿化履盖率15％以上；花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害；修剪及时整齐美观。
综合管理
须达到《江苏省住宅区物业管理服务标准》一级水平；物业管理单位持有江苏省物业管理企业资质证书；管理人员人均管理建筑面积3200平方米左右；各类岗位人员有工作责任心，大多数经过专业培训；常年开展多种社区文体活动（2项以上）。

附件二：江苏省普通住宅区物业管理公共性服务费各等级指导价标准

（每月每平方米建筑面积）
五级0．50元 四级0．40元 三级0．35元
二级0．25元 一级0．15元



2000年1月1日
互联网的迅速普及，为人与人之间的交流开拓了一个开阔、迅捷的平台，带给人们的生活极大的便利。但与此同时，网民的权益也伴生性地受到来自互联网的侵害。对于这些侵害行为许多现有法律根本未曾涉及，这对法律制度和伦理道德提出了严峻的挑战。
一、网络侵权的侵权情形

互联网，是科技发展的产物，也是信息时代的标志。尽管是一个虚拟的空间，给予了网民自由的交流空间。在反腐机制尚未健全、腐败行为屡禁不止的背景下，甚至起到了监督、反腐的作用。然而，因为公民法律意识淡薄和互联网道德失范，互联网往往充斥着自私的报复、造谣、辱骂和骚扰，严重侵犯了公民的权利。从司法实践来看，网络侵权案件主要包括侵犯人身权和侵犯知识产权两大类，但随着互联网的发展，网络诈骗、网络盗窃、网络黑客敲诈勒索等侵犯财产权的侵权表现形式也在不断出现。

（一）侵犯肖像权的情形

肖像权是自然人所享有的对自己的肖像所体现的人格利益为内容的一种人格权。肖像权作为一种具体的人格权，它直接关系到自然人的人格尊严及其形象的社会评价。我国对于肖像权的保护范围是比较狭窄的，我国《民法通则》和司法解释都把“以营利为目的”作为构成肖像侵权的一个必要条件，这使得对公民肖像权的保护不够彻底。

实际上“网络侵权”事件大多是不以营利为目的的，所以很难被认定为构成肖像侵权。实际上，肖像权作为人格权，评定是否侵权不能以营利为目的。对于作为人格权的肖像权而言，如果未经许可，擅自以侮辱、歪曲、丑化及其他非正当方式使用他人的肖像的，通常可以构成对肖像人格权的侵害。当然，出于新闻报道、舆论监督的需要而未经许可使用肖像的，一般也不宜认定为侵犯肖像权。

（二）侵犯名誉权的情形

名誉权，是指人们依法享有的对自己所获得的客观社会评价、排除他人侵害的权利。它为人们自尊、自爱的安全利益提供法律保障。

网络侵权中，一旦某人或者某件是得到网民持续关注，许多网民采取侮辱、诽谤、披露隐私等方式来评价当事者，名誉侵权更多地表现在论坛中网民的议论和评价过程中，这种评价远远超出了言论自由和舆论监督的合理界限，构成了对当事者的名誉伤害。判断侵犯名誉权中最重要的标准就是是否歪曲或捏造事实，从而导致被当事者的社会评价降低或名誉受损，如果仅是语言有些偏激，并无捏造事实的情节，则不构成名誉侵权。

（三）侵犯隐私权的情形

隐私权一般是指自然人享有的私人生活安宁与私人信息秘密依法受到保护，不被他人非法侵扰、知悉、收集、利用和公开的一种人格权，而且权利主体对他人在何种程度上可以介入自己的私生活，对自己是否向他人公开隐私以及公开的范围和程度等具有决定权。

在网络上，未经当事人的同意，以不正当手段获取、披露他人隐私或者非法侵入他人私人领域的行为，属于侵犯隐私权的行为。尽管我国法律对隐私权的规定还直接，但通过网络侵犯隐私权的情况已经不鲜。除了在网络上将他人在现实生活中的隐私公开构成侵犯隐私权外，未经当事人同意擅自涉足网络虚拟的私人空间，如侵入他人账户、电子邮箱、系统程序等，也可能构成侵犯隐私权。

（四）侵犯知识产权的情形

知识产权，指“权利人对其所创作的智力劳动成果所享有的专有权利”。一般包括著作权、专利权、商标权、商业秘密和反不正当竞争权。

网民使用网络，主要目的就是获取、发布和传播信息，上传、下载、搜索、链接信息。也有一些网民未经许可使用他人的商标标识，导致误认的。该行为可能都构成著作权法、商标法和专利法意义上的侵权，从何产生知识产权保护问题。

不正当竞争也是知识产权侵权常见的，360和腾讯互掐后则更加显现。如利用域名实施的不正当竞争行为，利用网络广告等手段进行虚假宣传，利用网络侵害竞争对手商誉，通过网络侵犯他人商业机密，或者使用网络技术手段实施网络攻击，采取不正当的技术措施影响对方软件的正常下载、安装和运行等都是不正当竞争行为。

二、网络侵权的特点

网络作为一种新技术产物，在其中发生的侵权案件又有着不同于传统侵权案件的显著特点：

1、侵权主体广，侵权客体杂

互联网是一个虚拟世界，任何人都可以匿名或者以任意的称谓参与网络活动。侵权主体既包括发布者、也包括转发、复制者、网络服务提供商，网络维权人通常很难找到实施侵权行为背后的人。

网络侵权主体广泛，客体也多样。网络侵权具有简单易行特点，如公布他人的个人信息和隐私、复制他人作品、公布他人肖像、利用软件侵害他人财产等，不但直接侵犯他人的隐私权，还间接地侵犯名誉权，甚至可能发展到侵害他人的人格尊严、财产权、个人生活安宁等合法权益。

2、取证困难大，责任确定难

网络侵权中，互联网的流动性和交互性，决定了要确定侵权人十分困难，网民往往掩饰真实身份，也不知悉正在和自己交流的人的真实身份。一旦网络上实施侮辱、诽谤等侵权行为，难以及时查明，更谈不上如何让其承担责任。而司法机关一般不介入民事取证的程序，网络维权举步维艰。

网络侵权是司法实践中产生的新型案件，既无类似案件的审判经验可供参考，也无比较法上的资料可供借鉴，我国法律中也没有直接具体的规定，并且言论自由与侵犯权利之间的界限模糊，因而也直接适用法律条文，加上网络匿名加剧了调查取证的困难，这些使得对侵权责任的认定比较困难。

3、侵权危害大，损失挽回难

从范围上讲，网络是全球性的，没有物理上的地域、国家边界，侵权后果理论上可以扩散到网络覆盖的任何地方，这个范围是传统侵权案件无法相比的。从速度上看，网络是以数字信息快速交换和传播为重要特征的，侵权后果也随着信息的交换传播而迅速扩散。侵权后果一旦发生，危害极大，权利人造成的损失挽回成本高昂并且十分困难。