关于印发梅州市土地储备办法的通知
广东省梅州市人民政府办公室
梅市府办〔2005〕14号
关于印发梅州市土地储备办法的通知
各县（市、区）人民政府，市府直属有关单位：
《梅州市土地储备办法》业经市人民政府同意，现印发给你们，请按照执行。
梅州市人民政府办公室
二○○五年一月十七日
梅州市土地储备办法
第一条 为加强土地资产管理，优化土地资源配置和投资环境，促进土地合理开发利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市行政区域的土地储备活动，适用本办法。
本办法所称土地储备是指市、县两级人民政府依照法律程序及本办法规定，对依法收回、收购、征收、征用、置换的土地进行储存，并进行前期开发，以备向社会供应各类建设用地的行为。
第三条 市、县国土资源行政主管部门（下称国土资源部门）负责本行政区域内的土地储备管理工作。同级人民政府设立的土地储备中心具体承担本行政区域内的土地储备工作。
计划、财政、建设、城市规划、房管等部门应当按照各自职责，配合国土资源部门做好土地储备管理工作。
第四条 国土资源部门应根据土地利用总体规划、城镇建设总体规划、年度土地供应计划和土地市场供需状况，按统一规划、统一储备、统一供应的原则，制定土地储备计划，报同级人民政府批准后，纳入国民经济和社会发展年度计划。
第五条 下列土地可列入土地储备范围：
（一）为实施城镇整体规划而批准农用地转用、征用、征收的土地；
（二）为社会公共利益需要依法收回的土地；
（三）政府依法收回的闲置土地；
（四）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的土地；
（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的土地；
（六）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整等原因停止使用的行政划拨土地；
（七）城镇规划区范围内的无主土地；
（八）土地使用权转让中申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府行使优先购买权而取得的土地；
（九）为实施城镇规划收回的土地；
（十）土地使用者向政府申请收回的土地；
（十一）其他需要储备的土地。
第六条 属本办法第五条规定纳入储备的土地，除依法征用、征收的土地和无偿收回的土地，直接由土地储备中心纳入土地储备外，其他可以储备的土地由土地储备中心依照土地储备年度计划，负责项目调查、可行性分析、拟定收购方案，经国土资源部门审定，报同级人民政府批准后进行储备。
第七条 土地收购补偿费通过以下方式确定：
（一）行政划拨用地的补偿标准，必须以有资质的土地评估机构根据宗地的使用条件及开发程度评估出划拨土地使用权价格为基础，协商补偿；
（二）以出让方式取得土地使用权的土地，收购价格必须由具备有评估资格证书的评估机构根据土地出让年限及土地开发情况等因素，以土地市场评估价格确定；
（三）政府行使优先购买权的土地，按照土地转让申报价格给予补偿；
（四）双方协议以置换方式收购的土地使用权，应当根据用地性质和用途经有资质的评估机构评估后，进行差价结算；
（五）土地收购涉及房屋拆迁、征地补偿的，应按照国家和省、市、县有关房屋拆迁和征地补偿的规定办理。
第八条 土地收购储备程序：
（一）申请收购。符合本办法规定收购条件的土地，由土地使用权人持有关资料，向土地储备中心提出收购申请；
（二）权属调查。土地储备中心报请国土资源部门对拟收购的土地和地上附着物权属、面积、四至范围、土地用途等情况进行调查和核实。在城市规划区内国有土地上房屋的调查和确认由房管部门实施；
（三）征询意见。土地储备中心根据收购方案和可行性报告以及国土资源部门的权属调查情况，向规划、建设、房管等部门征求意见，由规划部门确定规划技术指标和红线图件；
（四）费用测算。土地储备中心会同有关部门进行土地收购补偿的测算评估；
（五）方案报批。土地储备中心根据权属调查、费用测算结果，提出土地收购的具体方案，经国土资源部门审定后，报同级人民政府批准；
（六）签订合同。收购方案批准后，由土地储备中心与原土地使用权人签订《土地使用权收购合同》；
（七）收购补偿。土地储备中心根据《土地使用权收购合同》约定的期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购费用；
（八）纳入储备。土地储备中心持《土地使用权收购合同》向国土资源部门申请办理注销土地登记手续，将土地纳入储备库。
第九条 土地使用权人申请土地收购应当提供下列资料：
（一）土地收购申请书；
（二）法人代表证明书；
（三）授权委托书；
（四）营业执照；
（五）土地使用权证书；
（六）房屋权属证书；
（七）用地红线图；
（八）其他需提交的资料。
第十条 《土地使用权收购合同》应包括以下内容：
（一）收购土地的位置、面积、用途、地上附着物及权属依据；
（二）土地收购补偿费用及其支付方式和期限；
（三）交付土地的期限和方式；
（四）违约责任；
（五）纠纷的处理；
（六）双方约定的其他事项。
第十一条 对储备的土地，国土资源部门应当定期向社会公告，并优先列入供地计划，需前期开发整理的，由土地储备中心负责实施。
第十二条 土地储备中心对储备的土地根据不同情况进行土地前期开发利用：
（一）前期开发。按照城镇规划要求，对储备土地进行前期开发，达到通水、通电、通路及排水通、排污通和场地平整等市政配套条件；
（二）土地利用。储备土地供应前，经国土资源部门批准，土地储备中心可以依法将储备土地抵押、出租及临时改变用途等方式加以利用。
第十三条 储备土地的供应，按下列程序办理：
（一）土地储备中心拟订储备土地供应方案，经国土资源部门审核后，报同级人民政府批准；
（二）公开发布土地供应信息；
（三）经营性项目用地由土地交易机构依法采取拍卖、招标、挂牌或网上竟价方式确定土地使用权受让人；其他项目用地按法律、法规规定供应。
第十四条 市、县人民政府应建立土地储备专项资金。并由同级财政部门开设土地储备资金专户，按照“收支两条线”管理办法实行专项管理，专帐核算，专款专用。资金的运作接受财政和审计部门的监督。
土地储备中心日常工作经费从土地储备中心当年收购储备土地价值总额中提取3%用于中心的日常支出，提取当年税后利润的10%用于弥补中心经费不足。
第十五条 土地储备专项资金来源：
（一） 财政拨款；
（二） 银行贷款；
（三） 储备土地收益；
（四）其他资金来源。
第十六条 土地储备工作人员玩忽职守、滥用职权，给国家、集体造成重大损失，或利用职务上的便利，索取或非法收受他人财物，构成犯罪的，依法追究刑事责任；未构成犯罪的，依法给予行政处分。
第十七条 本办法自发布之日起施行。
股份合作制改造中的若干法律问题
于海生
股份合作制企业产生于本世纪80年代末90年代初，是深化企业改革的产物。它在初始时期以国有或集体企业的面目出现，后又从国有或集体企业中分离出来，成为独具特色的一种崭新的企业组织形式。今后一个时期，对国有、集体小企业进行股份合作制改造仍将是我国经济体制改革的一个重要环节。鉴于股份合作制企业在筹集资金、调动劳动者的生产积极性、增加职工收入、实现政修理职能分离、强化企业的民主管理等方面的优势，它必然成为中小投资者设立企业时要优先采用的企业组织形式。
一、股份合作制改造的法律依据
股份制企业中的有限责任公司和股份有限公司由《公司法》进行调整，是狭义的股份制企业；广义的股份制企业还应当包括股份合作制企业。由于股份合作制企业产生的时间较短，我国目前还没有一部关于股份合作制企业的基本法律，股份合作制改造只能依据一些已经相对滞后了的行政法规和国家及地方的有关政策进行。
1?《城镇集体所有制企业条例》(以下简称《条例》)
此前的股份合作制企业一般使用国有或集体企业营业执照，有少数企业还使用私营企业的营业执照，但企业的资本由职工投入，这种局面使人们对企业的经济性质产生了疑问：股份合作制企业属于公有制经济成份还是属于私有制经济成份?中共十五大明确了股份合作制企业的集体所有制经济性质，指出它是公有制经济的一种有效的实现形式。既然股份合作制企业是集体所有制企业，就应当由《条例》调整。但是，《条例》发布于1991年，其中没有具体调整股份合作制企业的规范，并且股份合作制改革措施大部分与《条例》相抵触，如果企业改制仍依据《条例》进行，深化企业改革将寸步难行。
2?《关于发展城市股份合作制企业的指导意见》(以下简称《意见》)
国家体改委于1997年6月下发的《意见》对当前国有、集体小企业的股份合作制改造具有一定的指导意义，但内容抽象，可操作性不强，在法律渊源上仅属于部门规章，不能对抗有关法律、行政法规中与之相矛盾的规定。股份合作制立法的滞后使股份合作制改造呈现出一种相对混乱的状态。改制后的股份合作制企业形式不一，五花八门。《意见》毕竟是第一部系统地调整股份合作制企业的规范性文件，它甚至可能成为今后股份合作制立法的蓝本。股份合作制改革应当遵循《意见》进行。《意见》的指导性的特征又决定了律师参与股份合作制改革不能囿于《意见》的束缚，应当允许改制过程中出现一些变通措施。
3?《企业法人登记管理条例》及其《施行细则》
城镇集体所有制企业必须具有法人资格，以其全部财产独立承担民事责任。《意见》中也有同样的规定。股份合作制企业是集体所有制企业，享有法人财产权，有权支配其全部资产包括股东的出资，有义务以其全部资产包括股东出资清偿企业债务。因此，股份合作制企业在进行登记注册时应适用《企业法人登记管理条例》及其《施行细则》。
二、股份合作制企业股东身份的取得
股份合作制企业是劳动合作与资本合作相结合的企业。集体经济始于劳动互助合作经济，劳动合作是集体经济的基础。资本合作是集体经济实现的条件。股份合作制企业把劳动合作与资本合作有机地结合起来：企业职工既是劳动者，又是企业的出资者；不具备企业职工身份不能成为企业的股东，企业的股东也不能脱离生产劳动成为单纯的自有资本的受益者。股份合作制企业章程中应当包括企业股东必须是本企业职工的内容。
应当保护改制企业中没有能力出资入股的职工的合法利益，鼓励职工自愿出资，允许少数职工暂时不入股。未入股的职工可在企业增资扩股时出资入股。允许具备职工身份的人不持有企业股份。
应允许职工个人股在企业职工内部转让。因职工每人只能持有一个股份，故股东只能向未持有股份的职工转让股份。股份合作制企业股东的股权为身份股权，故职工个人股份不能继承。在股东丧失企业职工身份(包括死亡、脱离企业)时，股份可以由企业内未持有股份的职工出资买受。企业不承担退还股本的义务。否则会引起企业注册资本的减少。
股东丧失企业职工身份后，如果原持有的股份暂时无人买受，则原股东或其继承人只能享有卖出股份的期待权，直至股份实际卖出时才能收回该项出资。在此期间，原股东或其继承人可以收取相当于当期股份红利的收益。
三、股份合作制企业股东的责任
股份合作制企业享有法人财产权，有权支配其全部资产包括股东的出资，有义务以其全部资产包括股东出资清偿企业债务。
股东以其持有的股份对企业负责，当企业资不抵债时，股东无须以自己的其他资产清偿企业债务，股东对企业承担责任以其持有的股份为限，这是股份合作制企业与合伙企业的主要区别。
股东的出资是企业注册资本的组成部分。企业法人的注册资本一般不可减少，因此，股份合作制企业的股东不能撤回股份。
企业法人的注册资本必须达到法定资本金的最低限额。在目前进行的企业改制实践中，有些企业的资产现值已低于拟改制后的股份合作制企业的法定资本的最低限额，有的企业已资不抵债。对这类企业，除非股东在改制时自愿补足注册资本，否则，不应当进行改制。
四、股份合作制企业的股权设置
1?股份合作制企业的资产应当分为等额股份。
实践中企业职工的出资占企业注册资本的绝大部分，普通职工出资数额的差距不大。企业的管理人员和法定代表人的出资一般略高于普通职工的出资。也就是说，占股东绝大多数的普通职工的出资基本上是相同的，这为企业股份等额化提供了现实的依据。《意见》虽规定“职工之间的持股数可以有差距”，但同时也规定差距“不宜过分悬殊”。
实务中把企业资产分为等额股份是设立股份合作制企业的最佳方案。职工作为股东每人只持有一个股份。企业的管理人员包括法定代表人持有的股份不应当比普通职工多。因为在公有制企业中，企业实行民主管理，企业的管理人员包括法定代表人不是终身制。管理人员因职位变动导致其所持有的股份也随之变化不便于企业实际运作。
有人认为，有限责任公司和股份有限公司的股东按出资比例或所持股份行使表决权，大股东往往可以决定公司法定代表人的人选。股份合作制企业的法定代表人也应持有比普通职工多的股份，以突出法定代表人的权力和责任。我们不能接受这一主张。股份合作制企业的集体所有制性质和劳动合作的特征决定了其法定代表人不宜比普遍职工持有更多的股份。股份有限公司和有限责任公司是纯粹的资本合作的企业，不具有劳动合作的性质，其大股东必须靠持有较多的股份来控制企业，管理企业。股份合作制企业的管理人员的权力和责任并非来自出资，而是来自特定的民主管理程序包括选举、任命、选聘，他们不持有较多股份仍可以对企业实施正常、有效的管理。
2?职工个人股及同股同权原则反映了股份合作制企业的基本特征。
《意见》将股份合作制企业的股份分为职工个人股、职工集体股、国家股、法人股，同时规定股东实行一人一票的表决方式。
职工个人股是指企业的职工向企业出资形成的股份。职工个人股股权的实质是一种身份股权，不具备企业职工的身份不能持有这种股份。职工每人持有一个股份。一人一票的表决方式从另一个角度体现了同股同权的原则，便于职工个人股股权的行使，同时兼顾劳动合作和资本合作两项特征，比较容易为企业职工股东接受。
3?股份合作制企业的股东应为8人以上。
根据《企业法人登记管理条例施行细则》，企业法人的从业人员应为8人以上。《公司法》规定，有限责任公司的股东人数为2人以上50人以下。股份合作制企业大多数职工都是股东，因而股东的人数一般要比有限责任公司股东人数多。《城乡个体工商户管理暂行条例》规定，个体工商户一般可以雇工7人以下。综合起来，股份合作制企业股东的人数应限定在8人以上为宜，不应规定股东人数的上限。
4?职工集体股、法人股、国家股不宜引入股份合作制企业。
《意见》规定，集体职工股是指股份合作制企业股本中为本企业职工共同所有的股份。职工集体股与职工个人股不同，它不列到每个职工的名下。
职工集体股的概念有产权不清之嫌：既然职工集体股是以本企业职工共有的财产折股或向本企业投资所形成的股份，就可以按份折成个人股。《意见》一方面认可职工集体股是本企业共有的股本，另一方面又否认集体所有的股本可以分列到职工名下，致使职工集体股含义不清，产权不明。职工集体股与职工个人股并存，必然形成股份合作制企业职工一方面对职工集体股共同拥有产权，另一方面职工又不能领受集体股的红利，而只能凭职工个人股进行分红的尴尬境地。改制后的企业再次发生产权不清的问题。
按照《意见》，国家股、法人股是国家、法人单位已经投入的资产折股或新增投资入股所形成的股份。应当认为，国家、法人单位已投入集体企业的资产在改制时可以由职工出资，采用买断国家、法人资产的形式明确企业的集体所有制产权，正如对国有小企业进行改制需要由股东买断国有资产的道理一样。如果职工没有能力买断国家、法人单位投入的资产，可以暂不进行改制。如果国家、法人单位确需投资于某个行业，可以依据《公司法》设立有限责任公司或股份有限公司，没有必要以投资或增资入股的形式对小企业进行改制。国家股、法人股、职工个人股并存于集体所有制的股份合作制企业中弊大于利。集体所有制企业可以采用股份合作制的组织形式，但决不是股权设置门类越多集体所有制企业的产权越清晰。集体所有制就是集体所有制，国家股、法人股的渗入，反而使集体所有制的股份合作制企业显得不伦不类。
同时，职工集体股、法人股、国家股的股东无法参与企业决策，不能按一人一票的方式行使表决权。
五、股份合作制企业股东的出资方式
股东一般应以货币出资，遇有特殊情况应允许股东以实物、工业产权等出资。以后者出资必须经过中介部门评估。
实践中出现了一些不规范的出资方式：
1?以劳务出资即劳动力股，是指在股份合作制企业中，股东除以货币、实物等出资以外，依据一定的标准将职工的劳动量折算成货币入股的出资方式。职工在领取工资的同时，还可以依据劳动力股收取分红。在现行法律中，只有合伙企业法允许劳务出资，主要原因是合伙企业属人合企业，受资合因素影响较小。合伙企业的合伙人对企业负无限连带清偿责任，合伙人以劳务出资不影响企业的偿债能力。股份合作制企业并非人合企业，资合因素对其影响较大。职工人数一般也多于合伙企业，职工个人劳动对企业获利能力的影响相对较小。股东以所持股份对企业承担有限责任。如果将劳务作为出资方式，还会影响企业的偿债能力。不宜将劳务出资作为股份合作制企业的出资方式。
2?以拖欠职工的工资出资即欠资股，是指企业将拖欠职工的工资作为职工的入股的出资方式。企业对职工所负的债务与对债权人所负的债务是相同的。企业对职工的负债转为新企业的实收资本，而对其他债权人的负债只能挂帐，侵犯了多数债权人的利益，是一种规避法律的违法行为。同时，以负债抵付注册资本，也是违反企业财务通则和会计准则的行为。
六、股份合作制企业的分配原则
企业实行按劳分配与按股分红相结合的分配原则。按劳分配应根据职工的劳动强度和劳动效率制订相应的工资标准，并在劳动法规定的幅度内浮动。按股分红应作到同股同利。企业根据经营情况，在留足法定公积金和公益金的基础上，在税后利润中提取一部分分配给持有股份的股东。不持有股份的职工只领取工资，不能分得红利。
七、股份合作制企业的机构设置
股份合作制企业实行股东大会制度。股东大会是企业的权力机构。企业所有的股东都是股东大会的成员。股东之间同股同权，每人享有一票的表决权。企业重大事项由股东大会决定。股份合作制企业不设职工代表大会。
股份合作制企业可以设立董事会，作为企业权力机构的执行机构，也是企业的日常决策机构。董事会的董事由股东大会选举产生。董事长是企业的法定代表人，由董事会选举产生。董事会可以聘任经理，经理负责董事会决议的执行。经理对董事会负责，董事会对股东大会负责。规模较小的企业可以不设董事会，由股东大会直接选举厂长或经理为法定代表人。
设立董事会的股份合作制企业可以设立监事会，监事会是企业的监督机构，负责对董事会、经理及其他管理人员的监督。监事由股东会选举产生，对股东大会负责。
八、设立股份合作制企业的程序
设立股份合作制企业有两种方式，即通过对原有的企业进行改组设立股份合作制企业和直接设立股份合作制企业。无论采用哪种设立方式，都必须经过以下程序：