常德市人民政府关于印发常德市城镇房屋租赁管理办法的通知
湖南省常德市人民政府
常德市人民政府关于印发常德市城镇房屋租赁管理办法的通知
常政发〔2008〕18号
各县市区人民政府，德山开发区、柳叶湖旅游度假区、西湖管理区、西洞庭管理区管委会，市直有关单位：
现将《常德市城镇房屋租赁管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。
二OO八年十一月二十一日
常德市城镇房屋租赁管理办法
第一章总 则
第一条 为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《湖南省城市房屋产权产籍管理条例》和国家建设部《城市房屋租赁管理办法》等法律法规及规章的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城市、建制镇的房屋租赁。
本办法所称房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人居住或从事生产、经营活动，承租人向出租人支付租金并在租赁关系终止后将房屋返还给出租人的行为。
第三条 房屋所有权人的下列行为视为房屋租赁行为：
（一）将房屋内的场地、柜台、摊位出租给他人使用的；
（二）以合作联营、入股经营等名义将房屋提供给他人使用或共同使用但不承担经营风险只获取固定收益的；
（三）将房屋或房屋内的场地、柜台、摊位一定年限的使用权以经营权买断方式提供给他人的。
第四条 房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利、诚实信用的原则。房屋租赁当事人应遵守国家法律，配合有关部门做好社会治安综合治理工作。
第五条 市和县级人民政府房地产管理部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内的城镇房屋租赁管理工作。
工商、公安、物价等有关部门应按各自职责配合房地产管理部门做好房屋租赁管理工作。
第六条 房屋租赁实行登记备案制度，依法登记备案并取得房屋租赁登记手续的房屋租赁行为受法律保护。
第二章 租赁管理
第七条 房屋租赁的双方当事人应签订房屋租赁合同，并自房屋租赁合同签订之日起30日内，向房屋所在地县级以上房地产管理部门申请登记备案。
租赁合同依法变更或解除、终止的，租赁当事人应在合同变更或解除、终止之日起10日内到登记备案机关办理变更登记或注销登记手续。
第八条 申请房屋租赁登记备案时，当事人应提交下列文件：
（一）房屋所有权证或临时建（构）筑物报建审批文件；
（二）当事人居民身份证或其他合法有效身份证件；
（三）书面租赁合同；
（四）其他需要提交的文件、资料：
1.出租委托代管房屋，应提交委托代管人授权出租的证明；
2.出租共有房屋，应提交其他共有人同意出租的证明；
3.出租抵押房屋，应提交抵押权人同意出租的证明；
4.承租人为境外人员的，应提交公安机关签发的居留证件。
第九条 对符合房屋租赁登记备案条件的，房地产管理部门应自受理登记备案申请之日起10日内予以登记，并向房屋租赁当事人颁发房屋租赁登记证明。
第十条 房屋租赁登记证明是租赁行为合法有效的凭证。利用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁登记证明应悬挂在房屋醒目位置。
严禁伪造、涂改、转借、转让房屋租赁登记证明。遗失房屋租赁登记证明应当向原发证机关申请补发。
第十一条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得《房屋所有权证》或未办理临时建（构）筑物合法报建手续的；
（二）房屋权属有争议的；
（三）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（四）属于违法建筑的；
（五）不符合房屋安全标准的；
（六）不符合公安、环保、卫生等管理部门有关规定的；
（七）其他依法禁止出租的情形。
第十二条 工商行政管理部门在办理营业执照、公安部门在办理暂住户口登记及暂住证时，对于生产、经营、居住场所为出租房屋的，应查验房地产管理部门出具的房屋租赁登记备案证明。发现没有办理房屋租赁登记备案的，应将有关情况定期通报给房地产管理部门。
第十三条 承租人应按租赁合同约定，合理使用承租房屋，不得擅自改变房屋结构、设施和用途。
承租人需要对承租房屋进行正常维修以外的装饰、装修，应事先征得出租人同意，经房屋安全鉴定机构鉴定认可后，办理建工、消防等审批手续。
第十四条 任何单位和个人不得利用租赁房屋从事违法犯罪活动，损害社会公共利益。
房屋出租给他人居住的，租赁当事人应服从公安机关对租赁房屋的治安管理，严格遵守治安管理规定。出租人除申领房屋租赁登记证明外，还应向房屋所在地公安派出所申请登记或签订治安责任保证书。
第十五条 房屋租赁当事人应按法律、法规及规章的有关规定，交纳相关税费。
第十六条 租赁期间，因城市建设需要拆迁租赁房屋的，应服从城市建设需要。凡经营用房出租当事人未在房地产管理部门申请登记备案、未办理房屋租赁登记证明的，拆迁时不按经营用房予以补偿。
第三章 租赁合同
第十七条 租赁合同应具备以下条款：
（一）当事人的姓名或名称及住所；
（二）房屋坐落、面积、结构、装修及设施状况；
（三）租赁房屋用途；
（四）租赁期限；
（五）租金数额及交付方式；
（六）房屋维修及物业管理的约定；
（七）转租的约定；
（八）变更和解除合同的条件；
（九）违约的责任；
（十）解决争议的方式；
（十一）当事人约定的其他条款。
当事人订立租赁合同，应当采用书面形式。
第十八条 房屋租赁合同约定的租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。
临时建（构）筑物的租赁期限不得超过该临时建（构）筑物批准使用的期限。
第十九条 当事人可委托他人代为出租或承租房屋。
受委托人应持有授权委托书。境外当事人的委托书应按规定经过公证和认证。
第二十条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或解除租赁合同：
（一）因不可抗力致使合同不能履行或不能全面履行的；
（二）当事人协商一致，又不损害社会公共利益或他人合法利益的；
（三）符合法律规定或合同约定可变更或解除合同条款的。
因变更或解除租赁合同，造成一方当事人损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任人负责赔偿。
第二十一条 共同承租人一方死亡或退出承租的，其余共同承租人可以继续承租。住宅用房承租人在租赁期间内死亡的，与原承租人共同居住2年以上的家庭成员可以继续承租。但均应按本办法第七条的规定申请登记备案。
第二十二条 房屋租赁期限届满，合同自行终止。承租人需延续租赁关系的，应在合同终止前3个月提出，并经出租人同意，在合同终止前10日重新签订租赁合同，并按本办法第七条的规定申请登记备案。
第四章 转租管理
第二十三条 房屋承租人在租赁期限内，经出租人书面同意，可将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益，具体办法由双方约定。
第二十四条 房屋转租，出租人与转租双方应共同签订转租合同，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，并按本办法第七条规定申请登记备案。
第五章 法律责任
第二十五条 违反本办法有下列行为之一的，由房地产管理部门责令改正，并依法给予行政处罚：
（一）不按期申报、领取房屋租赁登记证明的；
（二）伪造、涂改房屋租赁登记证明的；
（三）未征得出租人同意和未办理租赁登记备案手续，擅自转租房屋的。
第二十六条 在房屋租赁活动中，违反工商行政管理、公安、物价、财政、税务、土地管理等法律法规的，由县级以上人民政府有关行政管理部门依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十七条 负有房屋租赁管理职责的国家工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第二十八条 本办法自2009年1月1日起施行。
警察出庭作证设计与论证
李宝记
【内容摘要】证人出庭作证，是现代庭审制度的基本要求，警察作为证人出庭作证有其法理、法律依据和诉讼价值，在我国警察出庭作证存在制度上和实务上的缺陷与障碍，警察出庭作证必须解决警察出庭作证的身份和程序设计等问题，以健全和完善证人出庭作证规范，实现程序正当与公正，最终保障当事人的合法权益。
【关键词】诉讼制度；警察作证；理论与实务；程序设计
据有关资料显示，全国在民事、行政、刑事三大类诉讼中，证人不出庭率高达９０％以上，而刑事案件中证人的出庭率更低。证人出庭作证，是现代庭审制度的基本要求，是保证司法公正的基本措施。由于各种原因，目前我国法庭审判中证人不出庭作证成为常例，作为侦查办案人员的警察出庭作证更成为稀罕或“新闻”。因此警察出庭作证的法理研究和法律实务应引起各方关注，通过创立、健全和完善警察出庭作证规范，促进司法体制改革，保障公民、法人或者其他组织的合法权益。
一、警察出庭作证的法理和法律依据
在 “检警一体化”模式下，警察是检察官的当然助手和控诉支持者。在侦查阶段，警察要在检察官的领导、指挥下展开侦查工作，根据检察官的要求收集证据，抓获犯罪嫌疑人或采取强制措施，直到检察机关认为证据足以保证控诉的成功为止。在法庭审理过程中，警察应当根据检察官的要求补充侦查以提出新的证据材料，或者必要时检察官要求负责讯问、勘验、检查、搜查、扣押、鉴定的警察出庭作证，接受控辩双方的交叉询问，以言词的方式向法院说明自己收集的证据系合法所得，以便有效地反驳辩护方提出的证据与主张。
在现代刑事诉讼中越来越强调程序公正与保护人权，决不能因为控制犯罪的需要而过分追求实体真实或者不择手段，惩罚犯罪也决不能以牺牲当事人的合法权利为代价。无论是英美法系国家还是大陆法系国家无不通过建立非法证据排除规则对侦查人员的非法取证行为予以规制。但是，如何确认非法证据的存在进而对其予以排除在客观上需要警察出庭作证对其取证行为加以说明。警察出庭作证可对其取证行为的合法性予以阐述以反驳辩方就某个证据的合法性提出的质疑，被告人对警察是否非法收集证据也需要警察出庭作证并渴望非法证据能够得到排除，从而保护其合法权益。警察出庭作证是保障当事人诉讼权利，实现程序合法、公正的必然要求。侦查机关不仅要依法行使侦查权，还要积极支持警察出庭作证，以保障诉讼参与人的法定诉讼权利。警察出庭作证，客观上还可以解决辩护人等诉讼参与人庭前向其调查取证难的问题。实践中警察目击犯罪事实发生的情形还是较少的，法庭调查中各方普遍感到警察有必要出庭作证的主要集中在诉讼程序的合法性方面。由于庭审阶段案件原警察不再具有侦查权，身份也不再是警察，而且证人的诉讼身份并不具有追诉犯罪的性质，警察出庭作证并不违反诉讼身份的非重合性的要求，不仅不会干扰而且有利于诉讼公正。
为了确保程序公与审判公开，在大陆法系国家法庭审判中非常强调在法庭上提出任何证据材料均应以言词陈述的方式进行，诉讼各方对证据的调查应以口头方式进行，如以口头方式询问证人、鉴定人、被害人等，以口头方式对实物证据发表意见等，任何未经在法庭上以言词方式提出和调查的证据均不得作为法庭裁判的根据。在英美法系国家中尽管没有确立上述直接言词规则，但要求提供证言或者证据材料的原证人在一般情况下应当出庭，当面接受控辩双方的交叉询问，而禁止法庭采用“传闻证据”。上述情况表明警察应当出庭就有关的取证行为向法庭陈述，而不能以侦查笔录代替之。警察出庭作证适应了现代诉讼制度的发展趋势。在英美法系，证人分为普通证人和专家证人；诉讼当事人都可以成为合法的证人，司法警察当然有证人资格，可以出庭作证。警察多数情况下是以普通证人的身份出现，但是有时侦查员也会处于专家证人的地位，在涉及到对有关现场勘查时的技术向题作证时，侦查员就会以专家证人的身份出现。如现场勘查时的摄影技术、现场痕迹、物证的处理技术等。大陆法系要求证人必须是诉讼主体之外的第三人，法官、检察官及协助其侦查犯罪的司法警官不得同时为证人。而在审判阶段，原来的警察并不是诉讼主体，当然可以成为证人。
我国《刑事诉讼法》第48条规定：“凡是知道案件情况的人，都有作证的义务”，第45条规定：“人民法院、人民检察院和公安机关有权向有关单位和个人收集、调取证据。有关单位和个人应当如实提供证据”，这是法律对证人作证义务以及向谁作证的规定。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国刑事诉讼法〉若干问题的解释》第150条以及《最高人民检察院刑事诉讼规则》第340条的规定，公诉人应当就物证、书证等实物证据的来源、特征等作必要的说明，让辩方辨认并发表意见。在刑事诉讼中控辩双方一旦发生争议，根据《最高人民检察院刑事诉讼规则》第341条的规定，公诉人应当出示、宣读有关诉讼文书、侦查或者审查起诉活动笔录。如果控辩双方对上述笔录仍存在争议，根据《最高人民检察院刑事诉讼规则》第343条的规定，公诉人员可以建议合议庭通知负责侦查的人员出庭陈述有关情况。另外，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国刑事诉讼法〉若干问题的解释》第138条也规定：“对指控的每一起案件事实，经审判长准许，公诉人可以提请审判长传唤……勘验、检查笔录制作人员出庭作证……被害人及其诉讼代理人和附带民事诉讼的原告人及其诉讼代理人经审判长许可可以分别提请传唤尚未出庭作证的……勘验、检查笔录制作人出庭作证……。” 显然，这里的勘验、检查笔录的制作人包括警察在内。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第41条规定：“凡是知道案件事实的人，都有出庭作证的义务。”第44条还规定：“有下列情形之一，原告或者第三人可以要求相关行政执法人员作为证人出庭作证：（一）对现场笔录的合法性或者真实性有异议的；（二）对扣押财产的品种或者数量有异议的；（三）对检验的物品取样或者保管有异议的；（四）对行政执法人员的身份的合法性有异议的；（五）需要出庭作证的其他情形。”这就明确规定鼓励证人包括作为行政执法人员的警察出庭作证。
此外，我国《民事诉讼法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中对证人出庭作证也作出了规定。
由此看出，我国法律对警察出庭作证作了相应的规定，当然这些规定是不全面、不具体的，有待立法的进一步完善。
二、警察出庭作证的诉讼价值
（一）警察出庭作证有利于更新刑事诉讼理念。首先，警察出庭作证无疑会加大警察自身的职业风险和警察的负担，因此对公安机关来说，必须树立以公诉为中心的工作导向，自觉为公诉做好一切必要的协助工作。尽管我国没有像西方那样主张“警察是法庭的仆人”，但是客观上警察作为“法律的仆人”却是警察身为执法人员应有之义。其次，就公诉人员、审判人员来说，应当摒弃怕麻烦的思想，部分检察官和法官可能认为公安机关的案卷已经很完备了，无须耗费有限的司法资源来要求证人（包括警察）出庭。当被告人、辩护人要求警察出庭时，公诉人和法官都会以各种理由搪塞，或者干脆宣读侦查机关制作的笔录、证明材料了事。因此警察出庭作证可以使警察树立良好的社会角色意识，提高自身素质，充分保障被告人辩护权的实现，以最大限度地维护被告人的合法权益。再次，长期以来，我国证人出庭率比较低，在很大程度上不利于抗辩式诉讼方式的贯彻落实，警察出庭作证会起到表率作用，带动证人出庭作证，提高证人出庭作证率。
（二）警察出庭作证有助于理顺公检法之间的关系，促进司法体制改革。警察出庭作证有助于改变目前我国侦检机关互相独立、检警分离的状况，使控诉机关在审前程序中确立核心地位；有助于改变检察官法律监督者的地位，促进检察官当事人化；它有助于法院确立“最终裁判者”的地位和保障法官在庭审中居于核心地位，从而将审前程序尤其是侦查程序纳入司法审查的控制之中；它有助于实现控辩双方平等对抗，法官居中裁判，从而真正构筑抗辩式的审判方式，促进司法体制改革。
（三）警察出庭作证有助于解决非法取证问题。由于种种原因，我国警察刑讯逼供等非法取证行为在某些地方还相当普遍，这与警察不出庭作证恐怕不无关系。因为在警察不出庭作证的情况下，法官、辩护方无法对警察进行当庭询问和质证，很难揭露并证实警察的非法取证行为。警察出庭作证有利于控辩双方通过交叉询问揭露警察证言中的矛盾和不实之处，也有利于法官通过对警察的回答和表情的变化来判断警察的证言是否可信。同时，设立警察出庭作证制度无疑将加大警察的责任意识，培养其依法侦查的观念，从而减少非法取证行为。
（四）警察出庭作证有助于提高诉讼效率。在我国刑事庭审中，常常会出现被告人、证人以侦查机关非法取证为理由，当庭翻供、翻证。因为警察不能当庭作证同他们进行对质，法庭往往不得不宣布延期审理，以查清警察是否有非法取证行为，这就常常导致案件久拖不决，有违司法效率。而一旦警察能够当庭作证，无疑能有效地当庭戳穿被告人和证人的谎言而不必延期审理，从而提高诉讼效率。
三、警察出庭作证的法律实务
对于警察出庭作证，有两个法律问题急需解决：
（一）警察出庭作证的身份问题。现有规定只是说合议庭可以通知警察出庭陈述有关情况，而没有明确警察出庭的身份。没有证人的名分，就可能造成只能由检察官和法官对其侦查事项进行询问的局面，从而剥夺了被告方和辩护方的反询问权和辩论权。而且加之警察的特殊身份，实践中必然也无法彻底贯彻交叉询问制度。不管是从借鉴国外经验出发，还是从诉讼法理分析，承办案件的警察都应以证人身份出庭作证，以证人身份出庭作证的警察可以称之为警察证人。
（二）法官和被告人、辩护人是否可以主动要求警察出庭作证。我国基本上是以职权主义为特征的大陆法系国家，法官仍然保留着指挥庭审的权力，那么为了查清案情，就必须赋予法官直接通知警察出庭的权利。另外也应当赋予被告人、辩护人要求警察出庭作证的权力。因为控方证人（包括警察）不出庭往往影响的是被告人和辩护人的辩论权而不是公诉权，而且很多情况下不是出于公诉需要而是被告人和辩护人出于辩护的需要要求警察出庭。
警察行使侦查权，警察以证人身份出庭作证不同于其他证人，因此警察出庭作证应有一定的限制，而不能让警察就其了解的所有情况都向法庭作证，只有在下列几种情况下，控辩双方或法官才可以要求警察以证人身份出庭作证：
1、警察在犯罪现场目击犯罪事实的发生，或者当场抓获犯罪人的情况。比如，警察在巡逻时目击犯罪发生，并当场抓获嫌疑人，那么在审判中警察应当以证人的身份出庭证明他所目睹的犯罪经过和抓捕经过。
2、警察实施勘验、检查、搜查、扣押等活动时，即使是当场制作的笔录，这种笔录也不能对法官的审判产生预决的证据效力。如果检察官和法官对此种证据有疑问或辩护人出于辩护的需要，法官、检察官有权要求警察出庭当庭陈述证据获取的地点、时间、所处的位置和当时的状态等等。
3、警察实施秘密侦查行为或“诱惑侦查”行为时所获得的证据。由于我国并未在侦查中建立起像西方那样的司法审查制度，警察的多数侦查行为尤其可能侵犯公民重大权利的秘密侦查、“诱惑侦查”都是由其自行决定、自己执行的，缺乏必要的制约，其中难免会产生偏差，检察官和法官可以要求警察到庭陈述证明侦查行为的合法性。
4、当证据是由警察提取、保管时，如果这些证据由于客观和主观的原因存在变质、灭失的可能，或当事人对证据是否是原物存在异议(如可能被调换等情况)，法院、检察院应当要求警察出庭证明整个提取或保管过程的适当性。
5、当辩护方对证据及侦查行为的合法性提出异议时，警察应当出庭陈述，以证实没有刑讯逼供，没有非法搜查等情形，如提出口供的获得是出于犯罪嫌疑人、被告人的自愿，搜查是根据合法的搜查证进行的，或虽然是无证搜查但征得过当事人的同意。这实际上也是制约警察权力和保障被告人基本辩护权利的必要措施。
四、警察出庭作证的程序
警察出庭作证程序，是警察出庭以言词方式陈述所了解的案情，并接受控辩双方质证及法庭询问所应当遵循的方式、方法和步骤。该程序应当包括以下内容：
1、申请警察出庭作证
控辩双方是申请警察出庭作证程序的启动者，有义务将拟申请出庭作证的警察名单及出庭作证的主要问题，在规定日期内交由法庭决定。法官也可依职权直接决定警察是否应出庭作证。
2、通知警察出庭作证
法院在开庭前规定的时间书面通知警察出庭作证，一经法院通知除法定不出庭作证的情形外，警察必须依指定的时间和地点报到，并作好出庭作证的准备，并告知不到庭作证的的法律后果。
3、查明到庭警察身份
警察应通知到庭入证人席后，法官应首先核实其身份，再就其有无作证能力等问题进行进一步的审查，决定是否能作为证人并作证。
4、法庭向警察交待权利义务
根据法律的相关规定，法庭应当向警察交待在出庭作证时依法享有的诉讼权利，应当履行的诉讼义务，同时警察应当成为行使诉讼权利，履行诉讼义务的模范代表。
5、警察宣誓或发誓
警察到庭后除法庭允许的特殊情况外，均要在作证前通过一定的仪式先行向法庭发誓或宣誓，表明其向法庭所说的证言全部是真实确切的，并无半点虚言。宣誓程序，可以促使警察加深对当庭作证意义的认识。
6、警察陈述作证
警察必须如实地、连续地提供证言，如实回答控辩双方、法官的提问，不得作伪证，也不得隐匿证据。法官是以亲身和最直接的方式对警察的证言进行审查判断，有利于实现审判程序的公正性和裁判结果的公正性。
7、控辩双方交叉询问质证
质证是指控辩双方以交叉询问的方式，对到庭作证的证人所提供的言词证据的真实性与合法性提出质疑，从而确认其证明作用的诉讼活动。在法官的指挥下，警察必须回答控辩双方向他提问的与本案有关的所有问题，否则可被视为蔑视法庭。
8、法庭补充询问警察
法官在法庭上不是消极的仲裁人而是积极的主持者、指挥者，也是案件的审理者、裁判者，并拥有调查案件事实、证据的权力。因此，在听证的同时可向警察发问，以查清案件事实，这也使法官行使职权的一种方式。
9、退庭
警察在回答完控辩双方及法官所提的所有问题后，诉讼各方已不在发问，警察也无须作答时，应视为警察作证完毕。此时法官应最后询问警察是否还有话要说，如有，法官应视警察陈述的具体内容，恢复该警察作证情况的适用程序，如没有，法官则应当宣布警察作证完毕。