江西省建设厅


江西省城市住宅小区物业管理试行办法
江西省建设厅


第一章 总则
第一条 为规范城市住宅小区的物业管理，保障和监督物业管理企业有效实施管理，维护住宅小区的公共利益和生活秩序，保护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造安全、优美、舒适、文明的居住环境，根据有关法律、法规和规章的规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称住宅小区，是指城市规划区内，以住宅为主，有相配套的市政公用设施和相关的商业、文化设施的居住区（含住宅建筑群）。
本办法所称物业，是指住宅小区内各类房屋和相关的公用设施及公共场地等。
本办法所称物业管理，是指对城市住宅小区内的房屋及其设备、公用设施、绿地、环境、公共秩序等事项进行专业化有偿维护、修缮和整治。
本办法所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅所有人。
第三条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业管理相结合的原则。
受委托的物业管理企业按合同约定提供有偿服务。
第四条 省建设行政主管部门是本省住宅小区物业管理的行政主管部门。县级以上人民政府房地产管理部门是本行政区域内物业管理的行政主管部门。
县级以上人民政府有关专业部门按照政府职责分工，协助同级房地产管理部门负责对物业管理有关工作的指导和监督。

第二章 业主自治管理
第五条 公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上，新建住宅小区出售建筑面积达到百分之五十以上时，房地产管理部门应组织公有住宅出售单位或开发建设单位召集第一次业主大会或业主代表大会。
业主大会或业主代表大会应当吸收房屋使用人参加。
第六条 业主大会或业主代表大会是住宅小区物业管理的最高决策机构，行使下列职权：
（一）选举产生住宅小区管理委员会（以下简称管委会），选举、罢免管委会委员；
（二）听取并审议管委会工作报告，改变或撤消管委会不适当的决定，监督管委会工作；
（三）决定关于业主利益的重大事项；
（四）审议并通过管委会章程和业主公约；
（五）审议并通过物业管理企业提出的房屋共用部位和共用设施维修、资金筹措、使用计划和预决算。
（六）其他需要讨论的问题。
第七条 住宅小区应当成立管委会。
管委会权利和义务是：
（一）起草管委会章程；
（二）选聘、解聘住宅小区的物业管理企业，代表业主与物业管理企业签订物业管理合同；
（三）审议物业管理企业制定的住宅小区的年度工作计划，住宅小区配套工程和重大的维修工程项目及资金；监督、检查物业管理服务费的收取和使用情况；
（四）负责房屋共用部位、共用设施基金和资金的管理；
（五）接受房地产管理部门和各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
第八条 管委会应自选举产生之日起30日内，将下列材料报当地房地产管理部门备案：
（一）成立管委会的报告；
（二）管委会章程；
（三）管委会组成人员名单；
（四）办公场所证明文件及管理区域说明、附图。
第九条 住宅小区内业主和房屋使用人应当就住宅小区使用、维护物业及其管理等方面制定公约。
业主公约对本住宅小区全体人员具有普遍约束力。

第三章 物业管理企业和服务
第十条 物业管理企业应当按照规定，依照《中华人民共和国公司法》规定，到工商部门办理营业执照，经房地产管理部门核发《江西省物业管理企业资质证书》后，方可从事物业管理活动。
物业管理实行企业资质认证管理制度和管理人员持证上岗制度。具体办法按照《江西省物业管理企业资质管理暂行办法》和《房地产行业企事业单位关键岗位持证上岗实施办法》（赣建科字〔1997〕2号）执行。
第十一条 物业管理企业根据签订的住宅小区物业管理合同对住宅小区实施管理。
物业管理合同应报住宅小区所在地房地产管理部门备案。
第十二条 物业管理企业在住宅小区范围内应当提供下列物业管理服务事项：
（一）房屋住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；
（二）住宅小区内共用设施的使用管理、维修和更新；
（三）电梯、水泵等设备的运行服务；
（四）保洁服务；
（五）保安服务；
（六）车辆行驶及停泊；
（七）房地产管理部门规定的其他物业管理事项。
物业管理企业与业主可以约定下列物业管理服务事项：
（一）住宅的自用部位和自用设备的维修、更新；
（二）业主管委会委托的其他物业管理服务事项。
第十三条 物业管理公司的权利和义务：
（一）享受国家对第三产业的优惠政策；
（二）选聘专营公司承担专项经营业务；
（三）依据物业管理合同和物价部门有关规定收取物业管理服务费；
（四）接受管委会和业主的监督；
（五）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化体育活动；
（六）按照法律、法规和有关规定可从事与物业管理相适应的经营活动。
第十四条 住宅小区开发建设单位应当做好前期物业管理工作，费用由开发建设单位承担。
本办法所称前期物业管理，是指住宅出售后至管委会成立前的物业管理。
住宅小区开发建设单位应当依照国家和省规定的保修期限和保修范围，承担住宅小区前期物业管理的保修责任。
第十五条 物业管理企业有下列行为之一的，管委会有权制止并要求限期改正：
（一）房屋及公用设施、设备修缮不及时的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围、提高收费标准的；
（四）乱搭乱建、改变房地产和公用设施用途的；
（五）不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。
经管委会指出，仍不改正的，业主或房屋使用人可向当地房地产管理部门投诉；房地产管理部门应当受理，并在15日内将调查处理结果答复投诉人。

第四章 住宅小区物业的使用和维护
第十六条 住宅小区经综合验收合格后，开发建设单位应当向管委会移交下列住宅小区工程资料：
（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑结构、设备竣工图；
（三）管线竣工图；
（四）其他物业管理所需的资料。
第十七条 业主使用房屋应当遵守下列规定：
（一）未经当地房地产行政主管部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼、板、阳台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动。
第十八条 住宅小区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿地，攀折花木；
（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施；
（三）乱抛垃圾、杂物；
（四）影响市容观瞻的乱搭、张贴、乱挂等；
（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
（六）随意停放车辆和鸣高音喇叭；
（七）发出超出规定标准的噪音；
（八）排放有毒、有害物质；
（九）法律、法规、规章和业主公约所禁止的其他行为。
第十九条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分和其他自用部位及自用设备，由业主负责维修，也可委托物业管理企业有偿维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压泵、电梯、机电设备、公用天线、消防设施等房屋共用部位和共用设备、设施、场地等，管委会可委托物业管理公司统一维修、养护和管理；
共用部位、共用设备和设施人为造成损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当照价赔偿损失。
第二十条 住宅小区内水、电、煤气、通讯等管线的维修，由上述专业单位负责维修养护。
第二十一条 凡使用不当使房屋及附属设施影响市容或可能危害毗邻房屋安全及公共利益的，业主应当及时修缮。

第五章 物业管理费用的管理与使用
第二十二条 住宅小区物业管理资金包括：（一）房屋共用部位、共用设施维修基金（资金）；（二）房屋共用部位、共用设施维修费；（三）管理服务费。上述管理资金应当设立专户存储。
房屋共用部位、共用设施维修基金（资金）所获取的利息用于房屋共用部位，共用设备、设施的维修和养护；管理服务费用于住宅小区内物业管理的日常支出，不得挪作他用。
第二十三条 住宅小区内应当建立房屋共用部位、共用设施维修基金（资金）。
基金资金来源：
属公有住宅出售的，由公有住宅售房单位按照多层住宅不低于售房款20％，高层住宅不低于售房款的30％提取基金；属新建住宅小区的，由住宅小区开发建设单位按建造成本价的1％至3％比例提取资金，该资金在小区开发建设成本中列支。
基金由公有住房售房单位归集，资金由当地房地产管理部门归集。基金（资金）应当自管委会成立之日起15日内全额移交。
第二十五条 房屋共用部位、共用设施维修费，业主应当按照物价等有关部门核定的收费标准，向管委会缴纳相关的房屋共用部位、共用设施维修费。
第二十六条 管理服务费由物业管理企业按物价部门收费规定逐期直接向业主或房屋使用人收取。
管委会应当将基金（资金）以单元为单位分别存入专户。发生房屋权属转移时，其基金（资金）也随之转移，归现业主享有。
特约服务费由双方约定。
第二十七条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当无偿向管委会移交公用配套设施和场地。
第二十八条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按房屋总建筑面积的一定比例，以建造成本价向管委会提供管委会办公用房和物业管理企业办公业务用房，所提供房屋的购房款可在住宅开发建设单位提取的共用部位、共用设施维修资金中列支。所购房屋产权归全体业主所有，由管
委会和物业管理企业使用，不得挪作他用。
第二十九条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当以建造成本价向管委会，按房屋总建筑面积0．5％的比例提供经营用房。该经营用房的产权归全体业主所有，由物业管理企业租用。
经营用房的购房款可从住宅小区共用部位、共用设施维修资金中垫支，所垫房款从其租金中收回。
第三十条 公有住宅出售单位应当参照第二十七条、第二十八条、第二十九条规定办理。
第三十一条 住宅小区的共用部位、共用设施维修基金（资金）、费的收支帐目，管委会应当每季度公布一次，接受业主或房屋使用人的监督。

第六章 法律责任
第三十二条 业主或使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。
物业管理企业违反物业管理合同的约定，应当承担相应的法律责任；造成业主或使用人损失的，应当承担赔偿责任。
第三十三条 业主代表大会、管委会作出的决定违反本办法的，市、县房地产管理部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三十四条 物业管理企业违反本办法第十五条规定的，由市、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处1000元以上30000元以下的罚款。违反本办法情节严重的，省建设行政主管部门可以作出降低资质等级的处理，并依法予以处罚。

第七章 附则
第三十五条 业主公约范本和物业管理合同文本，由省建设行政主管部门统一监制。
第三十六条 大厦写字楼、商住楼、别墅区及其他可委托进行管理的非居住房屋的物业管理可参照本办法执行。省级以上开发区的住宅小区可参照本办法执行。
第三十七条 本办法由省建设厅负责解释。
第三十八条 本办法自一九九七年八月二十八日起施行。



1997年8月28日
农业部政法司


农业部办公厅关于印发《2009年农业政策法规工作要点》的通知

农办政【2009】2号


为认真贯彻党的十七届三中全会精神，按照中央农村工作会议、全国农业工作会议的部署，围绕农业部党组2009年中心工作，我部制定了《2009年农业政策法规工作要点》，现印发给你们，请参照执行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年三月二日


附件：
农办政〔2009〕2号.ceb
http://www.agri.gov.cn/govpublic/CYZCFGS/200903/P020090302513814916781.ceb
农办政2号附件.doc



附件：
2009年农业政策法规工作要点

　　紧密围绕贯彻落实党的十七届三中全会精神，按照《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（中发[2009]1号）要求，认真落实部党组的工作部署，以促进农业稳定发展和农民持续增收的目标，不断加强农业政策法规工作，努力为农业农村经济又好又快发展提供有力的政策法制保障。

一、深入研究重大理论问题
（一）组织开展农业产业稳定发展问题研究。立足国内保障粮食等主要农产品供给，在深入研究调动农民种粮积极性问题的基础上，着力研究调动地方抓粮积极性问题。密切关注油料、棉花、生猪等产业发展的新情况新变化，及时提出推动各产业协调发展的政策措施。高度关注外商经营农产品和外资并购境内涉农企业问题，及时提出保护农业产业安全的对策措施。
（二）组织开展完善农村基本经营制度问题研究。深入研究如何实现“两个转变”问题，及时提出有针对性的政策建议。按照既要保障国家粮食安全，又要保护农民土地承包权益，还要保证经营者效益的思路，密切关注土地承包经营权流转方面的新情况、新问题，总结地方经验，探讨有关法律法规问题，确保经营制度的稳定。
（三）组织开展农民增收问题研究。紧紧抓住当前扩大内需特别是农村内需的重要契机，深入研究通过制度创新和调整分配格局、有效刺激农民收入增长、逐步缩小城乡居民收入差距的途径和办法。
（四）组织开展农村劳动力转移就业问题研究。密切跟踪关注农民工就业形势变化，研究如何创造良好环境，引导农民有序外出就业；研究如何通过发展县域经济、振兴乡镇企业和中小企业，扩大农村基础建设规模，鼓励农民工返乡创业，强化农民工培训等多种方式，促进农民充分就业。研究提出适合农民工特点的养老保险的政策建议，不断完善农民工社会保障制度。
（五）组织开展农业组织化问题研究。加大对发展农民专业合作社问题的调研力度，为及时研究制定和出台相关的优惠政策，加大政策扶持力度，提供有效公共服务和创造法制环境，提出有针对性的意见和建议。
（六）组织开展统筹城乡产业发展问题研究。引导资源要素在城乡、工农之间合理配置是统筹城乡产业发展的重点难点，要在原有研究的基础上，着重研究统筹城乡产业发展问题，及时提出通过财政贴息、以奖代补等形式引导城市资金、技术、人才、管理等生产要素流向农村的有效途径，推动城乡各产业有机联系、协调发展，促进城乡产业合理分工、优势互补、联动发展的对策措施。
（七）组织开展加强农业法制建设问题研究。深入开展出台政策与制定法律关系问题研究、推进农业执法体制机制创新有效途径问题研究。围绕农业法制建设中的基础性、战略性和重点、难点问题，开展农产品质量安全法与食品安全法关系、农业转基因生物安全管理和涉农外资并购法律制度研究。
二、推动强农惠农政策贯彻落实
（七）推动完善和落实强农惠农政策。及时开展中央1号文件贯彻落实情况调研，了解各地相关配套政策和基层干部群众对文件精神的反映，促进各项强农惠农政策的落实。针对国际金融危机对我国农业的影响，从稳定主要农产品价格、平衡产业链上各经济主体利益关系的角度，研究粮食、棉花、油料、生猪等农产品价格支持政策，探索多形式、多渠道加大农业产业支持保护力度的有效途径和可行办法。密切跟踪农业农村经济的运行情况，调研农业产业发展和农村经济运行的新情况、新矛盾和新问题，总结各地的好做法、好模式和好经验，研究提出2010年农业农村经济的政策建议。
（八）积极促进农村劳动力转移就业。认真贯彻落实《国务院办公厅关于切实做好当前形势下农民工工作的通知》精神，积极配合有关部门，大力支持鼓励农民工返乡创业、多渠道促进农村劳动力转移，保障农民工就业。开展农民外出就业监测调查，充实调查内容，完善指标体系，提出上半年和全年的农村劳动力转移就业状况统计分析报告。加强农民工流动的临时性监测分析，及时反映农民工就业状况，发现并反映农村劳动力转移就业的新特点、新情况和新问题，为领导决策提供依据。
（九）积极促进农民持续增收。深入分析宏观形势变化对农民增收的影响，系统总结农民增收的特点和经验，探索促进农民增收的规律，推动建立农民持续增收的长效机制。协调部内司局落实中央促进农民增收的政策措施，广泛开辟农民增收渠道。研究起草《国务院关于研究处理全国人大常委会对促进农民稳定增收报告审议意见情况的报告》。总结各地在促进农民增收特别是积极应对金融危机影响、促进农民增收方面的好经验、好做法，宣传各地农民增收的典型案例。继续开展农民收入监测分析，上半年分析农民现金收入、年底分析对农民人均纯收入，提高时效性，为领导决策提供参考。
（十）推动农村金融和农业保险发展。围绕改善农村金融服务，开展深化农村金融改革调查研究，总结各地在健全农村金融组织体系、推进农村金融组织创新等方面的成功实践，研究分析问题，力争在加强金融支持农民工返乡创业和现代农业发展、强化各类金融机构支农责任和确定支农贷款比例等方面取得进展。参与农业保险条例立法相关工作，加强与有关部门的协调沟通，推动农业保险立法进程。系统总结各地在推进农业保险工作方面的成功经验和做法，分析存在的突出问题，提出完善政策性农业保险经营机制和发展模式的政策措施。加强与有关部门的沟通协调，推动扩大农业政策性保险试点范围，逐步建立完善农业保险体系。完成农业部农业保险联席会议办公室日常工作。
（十一）推进农业农村经济体制改革。总结各地统筹城乡发展、推进城乡一体化发展的做法与经验，开展城乡一体化理论研究，探索统筹城乡规划、产业布局、基础设施建设、公共服务、劳动就业等方面的办法与途径，提出建立城乡经济社会一体化发展体制机制的政策建议。参与农村综合改革、户籍制度改革、农民工社会保障等工作，加强跟踪研究，及时提出保障改革顺利进行的政策建议。发挥体制改革综合部门作用，统筹协调部内农村基本经营制度完善、农技推广体系、兽医管理体制和农垦管理体制改革，加强与国务院综合改革部门的协调配合，力争将农业部门各项改革纳入国家总体改革规划中，取得相关政策支持。
三、推进农业立法进程
（十二）继续完善农业法律法规。围绕提升农产品质量安全水平和保障农民合法权益，继续配合立法机关做好农村土地承包经营纠纷仲裁法的审议工作，加快农业机械安全监督管理条例、饲料和饲料添加剂管理条例的制修订进程，争取年内出台；开展农业转基因生物安全管理条例、农药管理条例、兽医器械管理条例制修订的调研工作，争取形成比较成熟的草案。适应新形势下发展农业和农村经济的需要，配合立法机关研究修改农业法律和行政法规。围绕《动物防疫法》等法律法规的贯彻实施，出台6件规章。
（十三）加强对地方立法工作指导。引导、支持地方研究制定农民专业合作经济组织、农产品质量安全等方面的地方性法规和规章，促进农民专业合作经济组织健康发展和农产品质量安全水平有效提升。
四、推进执法规范化建设
（十四）加快推进农业综合执法体系建设。认真落实《农业部关于全面加强农业执法扎实推进综合执法的意见》（农政发[2008]2号）要求，扎实推进农业综合执法。通过开展督导活动，推动各地采取切实措施，努力实现“三年内在全国农业县（市、区）全部实行综合执法”的目标。研究制定《2009-2013年农业综合执法体系建设规划》，积极争取有关部门项目支持。继续安排一定数量的县市开展综合执法规范化建设示范，提高综合执法规范化水平。与部内有关司局共同组织开展农产品质量安全执法年活动，对农业执法先进单位和个人给予表彰。
（十五）加强执法人员培训和管理。举办两期全国农业行政执法培训班，继续开展执法培训试点工作，不断提高农业执法人员法律素质和办案能力。落实执法人员持证上岗制度，认真做好部内执法人员执法证件的审验和发放工作。研究制定《农业行政执法考核评议办法》和《农业行政执法责任追究办法》，全面落实执法责任制。
（十六）强化执法监督。进一步做好部本级行政处罚案件审核、听证工作，继续在农业系统组织开展行政处罚案卷评查活动，不断规范执法行为。研究制定《农业违法行为情节严重认定标准》，规范农业执法自由裁量权。加强行政复议工作，研究制定《农业行政复议工作规定》。
（十七）做好农业法制宣传工作。推进《农业系统法制宣传教育第五个五年规划》的实施，确保农业系统“五五”普法取得实效。以农民专业合作社法实施两周年为契机，大力开展普法活动。
五、加强自身能力建设
（十八）加强学习创新能力建设。不断学习新知识、新理论，提高理论和业务素质。当前和今后一个时期，要深入十七届三中全会和中央1号文件精神，解放思想，实事求是，促进工作思路拓展开阔，努力提高服务农村改革与发展的能力水平。
（十九）加强调查研究能力建设。深入分析宏观经济形势，深入基层总结各地实践经验，增强对农业农村改革发展特点与规律的认识与运用，特别是要对农业农村基本情况、基本数据、基本问题、基本思路有准确的把握，提高解决新问题、新矛盾的前瞻性、针对性和科学性，提高服务农业农村工作大局的能力。
（二十）加强依法行政能力建设。依法行政是对政府工作的基本要求，也是推动农业政策法规工作的基本准则。要提高法制工作能力，树立依法行政观念，要善于把握时机，使行之有效的政策和管理规范上升到法律法规层面，加快配套制度建设的步伐。
（二十一）加强统筹协调能力建设。农业政策法规工作涉及面广，要善于统筹协调各方力量，形成推动工作的合力。要进一步增强大局意识，妥善处理各方面的关系，提高对外交往和统筹协调能力，善于借用外脑，建立健全内外部互动配合机制，调动各方面的积极性，形成合力，做好各项工作。