关联交易和银行信贷风险控制研究/刘雁飞

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 11:43:04   浏览:9552   来源:法律资料网
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关联交易和银行信贷风险控制研究

【摘要】:关联交易是一个普遍存在的经济现象,它的产生和发展有其客观的需求,也有正面的促进作用,但关联交易对债权人权益损害也是普遍的、明显的,因此,世界各国都对此予以规范和限制。本文在探讨关联交易的产生、表现形式的基础上,结合国内外的相关立法,对如何控制借款人关联交易给债权人尤其是银行信贷带来的风险控制措施进行了初步研究。

【关键词】关联交易,银行信贷,风险控制

近几年,随着企业改革深入及市场竞争加剧,企业的产权形式和经营模式也发生了变化。企业集团规模不断增大,产权关系日益多元化,关联交易的数量不断增多,形式日新月异。
关联交易有其好的一面。它可促进公司规模经营、减少交易过程中的不确定性、降低交易成本、提高企业的市场竞争能力。
但是,关联交易也有“恶”的一面。不公平的关联交易,可能会侵害交易对方、债权人、股东的合法利益,甚至可能会损害国家的整体利益,破坏市场公平交易的基础。在信贷实践中,关联企业利用关联交易逃废贷款债务的现象日趋严重,已对银行的贷款安全构成了威胁。近年来暴露的“银广夏”、“托普集团”、“铁本”等事件无不与此相关,而“德隆危机”则更是将关联交易演绎得造级登封、淋漓尽致。如果不对此进行制约和控制,将会引发系统性贷款风险。
但应该看到,一方面关联交易存在极强的隐蔽性和复杂性,另一方面我国现行的关联企业法律制度却存在缺陷和空白,大大增大了借贷双方的信息不对称程度和贷款者的风险识别难度,使得银行的债权无法得到合法有效的保护。本文旨在对关联交易进行初步的研究,探讨关联交易中银行信贷风险的控制途径和措施。

一、关联交易的界定
“关联交易”(connected transaction) 是指在关联方之间发生转移资源或义务的事项,而不论是否收取价款。财政部《企业会计准则——关联方关系及其交易的披露》称之为“关联方交易”,国际会计准则第24号《对关联者的揭示》称之为“关联者之间的交易”。因此,准确判断关联方是正确理解、识别关联交易的关键和前提。
我国的会计准则并没有给出关联方的具体定义,但明确规定了判断关联方的基本标准。即:“在企业财务和经营决策中,如果一方有能力直接或间接控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响,本准则将其视为关联方;如果两方或多方同受一方控制,本准则也将其视为关联方”。这一判断标准给出了各方在横向和纵向之间存在关联方关系的主要形式。从纵向看,关联方主要存在于一方控制、共同控制另一方,或对另一方施加重大影响;从横向看,当两方或多方同受一方控制,则该两方或多方之间视为关联方。该准则进一步规定,“控制,是指有权决定一个去也的财务和经营决策,并能据以从该企业的经营活动中获取利益”。而实现控制的方式包括:(一)通过一方拥有50%以上表决权资本的比例来确定;(二)虽未拥有50%以上的表决权资本,但通过拥有的表决权资本和其他方式 达到控制。
二、关联交易产生的根源
关联交易是市场经济发展到一定阶段的必然产物。自由竞争的加剧,导致生产、技术和资金的不断集中,而社会分工不断深化,使得专业化和规模化成为企业生存的主要模式。为获取最大化利润,扩大市场占有率,企业不断扩大规模,于是出现了集团企业和跨国公司 。在企业规模扩大的同时,为了有效地降低成本和控制风险,在集团地内部,专业化又成为一个基本特征 。以往由一个经济实体完成的企业功能往往转由多个企业来实现,而由于是在同一个控制者之间,所以,这种分工和合作往往能降低交易成本。因此,关联交易既是自由竞争的结果,又适应了竞争的需要。而此时如果不存在独立第三者的利益,也就没有所谓不公平的关联交易。
在企业规模不断扩大的同时,企业制度也在发生变化。股份制成为市场经济的基本形式。有限责任制度,又为公司股东设置了风险防火墙。而这种企业法人制度恰恰成为不公平交易产生的制度根源。
从各国立法来看,公司法人制度的基本原则包括:(1)公司财产权利的独立性;(2)股东责任的有限性;(3)公司独立人格的完整性;(4)资本多数决。这些基本原则对公司的发展起到了巨大的推动作用。然而,这些原则本身有其先天缺陷,很容易被滥用。例如,股东财产和公司财产的分离使得“内部人控制”现象便成为可能,从而损害股东利益;又如,有限责任使得股东利用有限责任逃避责任,侵害公司债权人的利益。另外,“资本多数决”规则,使得大股东有机会利用资本优势损害公司及少数股东的利益。
在我国,关联交易的产生尚有一些特殊原因:
(一)公司法人内部治理的缺失。公司法人内部治理结构作为平衡现代公司利益相关者之权益的基本规范,应包括两个关注点:一是股东权的保护与股东的平等待遇,二是董事会的监督与董事会的责任。
尽管我国实行现代企业制度多年,但很多企业在内部治理方面是“形似神离”,这点在上市公司中得到充分的体现。管理层对证券市场功能的认识偏差,导致上市公司“重融资轻治理”现象积疴难返、疾重难治。很多上市公司都是从国有企业通过剥离生产性资产改组而来,和控股母公司在人事任免、生产、销售和管理方面都存在“混同”的现象,有的甚至就是“一套班子,多块牌子”,母公司很容易通过关联交易,操纵上市公司,使其成为母公司的提线木偶,损害了债权人和其他股东的权益。而由于股权分置和一股独大,对小股东和债权人的损害在公司内部无法得到有效的监督和纠正。
(二) 公司的外部治理不完善。公司的外部治理结构是指当股东对该公司不满时,可以在市场上抛售所持的股票。这样,当股价下跌到一定程度,市场必然引入新的投资者收购这家企业,更换公司的权力层和管理层。但是,由于目前国有股不能流通,股权过分集中,外部治理结构就无法发挥作用,公司的管理层就受不到来自外部的约束。因此,我国上市公司的资产重组多以协议收购为主,这也给关联交易提供了存在的基础。
(三)公平竞争的缺失。成熟的市场经济,是经营主体之间是自由、公平和充分的竞争,任何限制竞争的行为和不正当竞争的行为都受到严格监管和限制。但现阶段,由于地区经济发展不平衡,很多地方为了吸引投资,竞相提供诸如税收减免等方面的优惠,这样,企业就可以通过关联交易,将成本和利润在不同的税负地区之间相互调剂,从而避税,形成所谓的“税收洼地效应”,尽管税法对此也有所调整,但其征收和监管难度很大。
通过比较分析,我们可以发现,在国外,关联交易是在跨国公司、母子公司制及总分公司制得到广泛运用时出现的。在西方发达国家,关联交易常常用于节约交易成本和合理避税。在亚洲的一些家族企业和官营企业中,关联交易则被用作在母公司与子公司之间转移利润或掩盖亏损。

三、关联交易的主要表现形式
从性质上看,关联交易可以分为公平的关联交易和不公平的关联交易,前者具有降低交易成本,提高企业竞争力的作用;后者则会损害其他利益方的合法权益,也是法律法规作要进行规范和限制的。不公平的关联交易主要有如下几种表现:
(一)人格混同。由于关联企业之间在人事、财务、生产、销售等经营方面存在依附关系,被控制的企业往往没有自己独立的组织机构,或者和控制公司是“一套班子,多套牌子”,也没有自己的经营场所。因此,控股公司可以完全根据自身的利益操纵关联交易的条件。
(二)资本抽逃。我国实行的法定资本制度,遵循资本限额、资本不变和资本维持三原则,旨在保证公司的赔偿能力 ,对此《公司法》还明确规定了有限责任公司成立所必须的最低注册资本限额和抽逃资本的法律责任。法虽有明文规定,但很多关联企业在注册成立后,控股公司便通过各种方式抽逃下属企业的注册资金。尽管资本金的多寡和公司的赔偿能力之间并没有直接的正相关关系,但资本金的抽逃至少增大了债权债务双方之间的信息不对称程度,也表明了公司出资人对公司的信心和责任削弱。
(三)利益输送。交易的一方缺乏独立谈判的能力,导致交易条件往往显失公允。控制方企业往往可以按照其单方面的利益需求,将成本和费用通过合同交易方式转移给对方,从而操纵利润。
(四)交易虚假。很多关联企业之间通过签订虚假合同和交易,捏造营业收入和盈利能力。中国的“银广夏”、“蓝田”、美国的安然等公司无不是通过虚假的关联交易,凭空捏造其收入增长的事实,欺骗投资者。而一些企业在面临债权人的追索时,利用合同进行不对价交易,转移公司资产。甚至直接或授意另一从属公司与被执行公司虚构债权债务关系,使被执行公司财产转移到关联公司其他公司名下,或者在参与分配时占有较大份额。
四、关联交易对银行信贷安全的影响
银行贷款作为目前企业最主要的融资来源,企业之间不公平的关联交易往往对银行贷款安全构成了很大的威胁。不正当关联交易对银行贷款安全的影响主要包括:
1、 信用膨胀、授信过度。有时从单个企业的贷款量看,可能并不会大,但关联企业成员往往串通其他成员,隐名获取贷款,规避法律,而且被控制企业缺乏持续经营能力,因此,从关联企业的整体上看,就会存在授信过度的问题。
2、 担保虚化。担保制度可使债权的效力扩及债务人之外的第三人,提供第二还款来源,转移债权人债的风险,为贷款债权提供安全屏障。表面上看,关联企业担保是两个独立法人主体之间的独立行为,对贷款是有保证作用的。但由于关联和控制关系,被控制的一方对担保的做出和履行与否完全取决于控制方,因此,它对控制企业的担保效力和担保能力都存在很大的问题。
3、 信息失真,风险信号钝化。其一,借款人财务信息不真实、不可靠,银行在放款时无法准确判断贷款风险。其二,关联交易的隐秘性,使得银行无法监控借款用途。其三,贷款检查失效,风险预警钝化。
4、 逃废债务。在企业无法偿还债务时,关联交易也是逃废债的重要途径。 控制方企业往往通过前述的抽逃资金、剥离资产、悬空债务、转移财产等道德异化行为,使得金融机构面临这样一种困境:碍于法人人格独立原则,无法向转移资产的幕后关联企业直索还款责任。于是,大量的贷款无法得到有效回收,金融机构蒙受极大损失。

五、国外对关联交易的法律控制
关联交易所导致的利益矛盾和冲突引起了人们的重视,世界各国都对此有深入研究,并在法律和其他方面有相应的制度安排。
(一) 揭开公司面纱原则(the principle of lifting the veil of the corporation’s)
日益增长的现代商业社会的复杂性,使人们认识到将每个公司都看作独立法人的传统观点与公司集团通过复杂的组织结构完成统一商业任务的现实之间存在着矛盾,揭开公司面纱理论因此而产生 。这一理论旨在突破有限责任原则的严格限制,用现实的态度来解决集团公司所产生的法律问题。
揭开公司面纱的核心是否定子公司的独立人格,在此基础上,让母公司对子公司的债务承担责任。判决的基础和依据主要有包括:1、代理。2、母公司的不当行为。3、母公司对子公司的充分控制。4、资产和事务的过度混合。即子公司与母公司的资产和事务混合在一起,自己没有独立的财产和对事务的决策权。5、公平和合理的考虑。  
(二) 深石原则(deep-rock doctrine)
又称“从属求偿”原则,是美国对揭开公司面纱理论的深化和具体运用。其含义是指在破产程序中分配破产财产时,将债务人的关联公司作为债权人的求偿予以推迟,直到其他债权人得到偿付后,再将破产财产的余额用来清偿关联公司的债务。国内有的学者也称之为“次级债权”原则。
股东对破产企业的债权是否适用深石原则,取决于三个条件:母公司完全控制了子公司;母公司对子公司有欺诈、不当或不公平的行为;母公司的行为损害了子公司债权人的行为。一句话,子公司实质上仅仅是母公司的工具,而非独立存在的民事主体。具体表现为:(1)子公司资本显著不足;(2)母公司对子公司之控制权行使,违反了受托人之诚信义务;(3)母公司无视子公司独立人格而违反公司法规范性之规定;子公司缺乏完整的财务记录;(4)资产混同或不当流动。
深石原则作为公司债权理论的一个里程碑,有助于遏制控股股东的不当行为。但该原则是建立在十分抽象的公平原则基础之上,缺乏法律规范要求的可操作性,至今还没有比较明确具体的适用标准,是否适用以及如何适应更多的是依据法官的心证。
(三) 控股股东的诚信义务原则
诚实信用原则作为民商法的一项基本原则,反映了市场经济秩序的要求,是保障市场有规则有秩序运行的重要法则。因此,这项原则被一些学者称为民商法中的“帝王条款” 。
在普通公司法中,董事被认为是公司的受托人(trustee),因此,董事对公司负有诚信义务。但股东是否对公司负有诚信义务呢?过去一般认为,股东不必负此义务。但近年来这种看法已经逐渐改变。对控股股东科以诚信义务已成为西方国家保护从属公司及少数股东的一种重要方式。
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曲靖市城市出租汽车管理办法

云南省曲靖市人民政府


曲靖市人民政府令

第24号



《曲靖市城市出租汽车管理办法》已经2004年9月8日市人民政府第26次常务会议通过,现予公布,自2004年12月1日起施行。


市长 李培

二00四年十月二十九日





曲靖市城市出租汽车管理办法



第一章 总 则


第一条 为加强我市出租汽车管理,规范出租汽车客运经营行为,保护乘客和经营者及其从业人员的合法权益,促进城市客运交通事业的发展,根据《中华人民共和国行政许可法》、《城市出租汽车管理办法》(建设部第63号令)、交通部、公安部、建设部发布的《出租车客运服务规范(试行)》、建设部、公安部发布的《城市公共交通车船乘坐规则》、《市政公用事业特许经营管理办法》(建设部第126号令)及国家有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市城市出租汽车的规划、经营、管理和服务。

第三条 城市出租汽车行业实行统一管理、总量控制,遵循合法经营、公平竞争的原则。城市出租汽车增车指标由市政府审批,有关部门办理手续。在适当的时候依据《行政许可法》、《市政公用事业特许经营管理办法》对城市出租汽车经营权实行特许经营。

第四条 建设行政主管部门负责辖区内城市出租汽车的管理工作,公安等有关部门应当根据各自的职责,做好出租汽车管理的相关工作。

第五条 曲靖市出租汽车管理委员会负责协调城市出租汽车管理中相关部门的工作,具体工作由出租汽车管理委员会办公室负责,办公室设在市建设局。


第二章 经营管理


第六条 出租汽车经营企业应当具备下列条件:

(一)有符合规定的客运车辆和相应的资金;

(二)有符合规定的经营场所;

(三)有符合规定的管理人员和驾驶员;

(四)有与经营方式相配套的经营管理制度;

(五)有独立承担民事责任的能力;

(六)法律法规规定的出租汽车经营企业应当具备的其他条件。

出租汽车个体工商户应具备前款第(一)、(二)、(五)、(六)项规定的条件。

第七条 出租汽车驾驶员应当具备以下条件:

(一)有本市常住户口或者暂住证;

(二)有公安部门核发的符合驾驶资质的《机动车驾驶证》,且有二年以上驾龄;

(三)经过建设行政主管部门营运服务职业培训,并考核合格;

(四)遵纪守法。

被取消服务资格的驾驶员从取消之日起一年内不得从事客运服务。

第八条 凡申请从事出租汽车客运经营的企业和个体工商户(以下简称为经营者),应当向客运管理机关(即建设行政主管部门,下同)提交下列文件:

(一)书面申请;

(二)经营方案及可行性报告;

(三)资格证明;

(四)经营管理制度;

(五)经营场地、场所的文件和资料;

(六)符合有关规定的其它文件资料。

客运管理机关应当在收到上述申请文件之日起10日内,根据出租汽车发展情况和申请者的条件作出审核决定。核准的发给特许经营证件,未核准的书面通知申请人。

第九条 经核准的经营者,应当持客运管理机关核发的证件,向有关部门办理营业执照、税务登记、车辆专用牌照等手续。

第十条 客运管理机关一年一次对出租汽车和驾驶员的资格进行年度审验,审验合格的继续从事营运和服务;审验不合格或逾期6个月以上不参加审验的,注销其有关营运证件。

第十一条 客运管理机关一年一次对经营者的特许经营证进行年度审验,经审验合格的可以继续经营;审验不合格的责令限期整改;到期仍不合格的,撤销其特许经营权。

第十二条 出租汽车经营者停业、歇业的,应当自停业、歇业之日起十日内,向相关部门办理有关手续。


第三章 客运管理


第十三条 出租汽车经营者及其从业人员应当为乘客提供安全、文明、及时、方便的规范化服务。

第十四条 出租汽车经营者应当遵守下列规定:

(一)遵纪守法,文明经营;

(二)执行价格主管部门制定的收费标准,使用税务部门印制的城市出租汽车客运专用票据;

(三)按要求填报城市出租汽车统计报表;

(四)按规定缴纳国家税费和物价部门依法核定的有关费用;

(五)不得侵犯出租汽车驾驶员的合法权益;

(六)对出租汽车驾驶人员进行职业道德、交通法规、安全防范等教育;

(七)未经客运管理机关依照法律、法规批准,禁止私下买卖城市出租汽车特许经营权;

(八)遵守其他法律、法规的有关规定。

第十五条 出租汽车驾驶员应当遵守下列规定:

(一)携带有关证件上路,礼貌待客,文明服务,遵守社会公德和交通法规;

(二)按照合理路线和乘客要求的路线行驶,不得绕道或拒载,营运途中无正当理由不得中断服务;

(三)严格按照价格主管部门核定的收费标准收费并出具车费发票;

(四)不得将车辆交给无服务资格证的人员驾驶;

(五)严禁利用车辆参予违法犯罪活动;

(六)发现违法犯罪嫌疑人员,必须及时报告公安机关,不得知情不报;

(七)发现乘客遗失在车内的物品,不得占为己有,应当妥善保管并及时向行业管理部门报告;

(八)按时参加行业管理部门组织的会议及学习;

(九)遵守客运服务规范的其他规定。

第十六条 出租汽车应当符合下列条件方可营运:

(一)车辆技术性能和设施完好,车容整洁;

(二)安装公安机关鉴定合格的防劫安全设施;

(三)安装统一的顶灯和空车待租标志及标价牌;

(四)必须在规定位置标设经营者全称、投诉电话;

(五)条件成熟时,经建设行政主管部门组织听证会征求各方意见并报同级人民政府批准后,安装建设行政主管部门批准并经技术监督部门鉴定合格的计价器。

(六)张贴、设置广告的,按《中华人民共和国广告法》的有关规定办理。

第十七条 出租汽车营运站点和停车场地,由客运管理机关统一设置,并指定或委托有关单位进行日常管理,向全行业开放,任何单位和个人不得独揽客运业务。

第十八条 出租汽车营运站点应当规范服务,文明管理,制止驾驶员不服从管理的行为。

第十九条 出租汽车需要出市区营运的,应当到就近的公安出城检查站办理登记手续,乘客应当配合。

第二十条 乘客应当按照物价部门核定的标准支付车费,并支付因线路需要而发生的过桥、过路等费用。遇有下列情况之一时,乘客可以拒绝支付车费:

(一)租乘的出租汽车不按规定使用计价器;

(二)驾驶员不出具车费发票;

第二十一条 乘客应当遵守本办法和《道路交通安全法》的规定。在下列情况下,乘客不得拦车和要求停车或行驶:

(一)车辆在载客运营中;

(二)车辆在遇红灯停驶时;

(三)所在地点或者路段禁止停车时;

(四)所经道路无法行驶时。

第二十二条 城市出租汽车原则上在车籍地经营。根据乘客需要,可以往返外地区之间,但不可在外地区招揽乘客从事经营活动。


第四章 监督和服务


第二十三条 城市公共交通客运管理人员执行检查任务时,应持证上岗。对不出示证件的,被检查者有权拒绝检查。

第二十四条 客运管理机关及其客运管理人员对出租汽车进行管理时应当做到:

(一)履行客运管理职责,文明执法、秉公办事、热情服务;

(二)公开办事制度,接受社会监督;

(三)稽查人员必须着装上岗;

(四) 不得滥用职权、徇私舞弊。

第二十五条 客运管理机关负责曲靖市城市出租汽车行业的投诉受理工作。在受理投诉时,按下列程序进行处理:

(一)自受理投诉之日起五个工作日内,将投诉的事实和理由书面通知被投诉者;

(二)被投诉者自收到通知之日起七个工作日内,向市出租汽车管理委员会办公室提出答辩意见和有关证据材料;

(三)自受理投诉之日起二十个工作日内处理完毕,特殊情况不得超过三十个工作日,并将处理结果通知当事人。

第二十六条 乘客与客运服务驾驶员对收费和客运服务事宜发生争议时,可以到客运管理机关协商处理。

乘客对计价器使用及质量问题的投诉,由客运管理机关协同技术监督部门检查处理。


第五章 法律责任


第二十七条 对未经批准非法从事出租汽车经营活动的单位和个人,由客运管理机关责令停止违法行为,并处5000元至10000元的罚款。

第二十八条 出租汽车经营者违反第十四条第(二)、(三)(四)、(七)项之一的,由客运管理机关及有关部门依法处罚。

第二十九条 出租汽车驾驶员违反第十五条规定的,由客运管理机关按下列规定处理:

(一)违反第 (一)、(二)项规定之一的,处100元至200元罚款;

(二)违反第(三)项规定,情节轻微的,责令改正,并处50元罚款;情节严重的,由城市客运管理部门配合物价部门处理;

(三)违反第(四)项的,处100元罚款;造成严重后果的,依法追究责任;

(四)违反第(五)、(六)、(七)项之一,触犯《中华人民共和国治安处罚条例》的,由公安机关依法给予行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十条 违反第十六条第(三)、(四)、(五)项规定之一的,由客运管理机关责令限期改正,并处50元至300元的罚款。

第三十一条 出租汽车经营者及从业人员有其他违法情形的,依照《城市出租汽车管理办法》等法律、法规、规章的规定处罚。

第三十二条 妨碍客运管理人员执行公务,违反治安管理法规的,由公安机关处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十三条 城市客运管理部门及其工作人员违反本办法的,由其所在单位或上级主管部门予以批评教育,责令改正。情节严重的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十四条 作出行政处罚决定的,应当制作行政处罚决定书。收缴罚没款时,应当开据财政部门统一制作的罚没款收据。罚没款一律上缴财政。当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议,不提起诉讼又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。


第六章 附则


第三十五条 本办法由曲靖市人民政府负责解释。

第三十六条 本办法自2004年12月1日起施行。《曲靖市出租汽车管理暂行办法》(市政府令第3号)同时废止。

鞍山市城市住宅小区物业管理暂行办法

辽宁省鞍山市人民政府


鞍山市城市住宅小区物业管理暂行办法

(鞍山市人民政府令第51号 1996年5月20日)


第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理,保障住宅小区物业的合理使用,为居民创造一个优美整洁、舒适安全的生活环境,促进物业管理健康有序发展,根据国家和省有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称住宅小区,是指达到一定规模、基础设施比较齐全的住宅小区(含居住小区、住宅组团,以下简称住宅小区)。
本办法所称物业,是指住宅小区内已经建成,并经验收合格投入使用的各类房屋及其附属设施、设备、场地和环境。
住宅小区物业管理,是指物业管理公司接受住宅小区管理委员会(以下简称管委会)或物业所有人的委托,以签订合同的方式对住宅小区内的物业实施管理和服务的活动。
第三条 新建住宅小区必须按本办法的规定统一实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区,应当按照本办法逐步实行物业管理。
第四条 鞍山市房产管理局是鞍山市城市住宅小区物业管理的主管部门。
住宅小区物业主管部门的职责是:负责住宅小区物业管理工作的组织、协调和业务指导,统一制定有关住宅小区物业管理的具体政策和管理标准,对管委会管理和服务工作进行监督、检查。负责物业管理公司的资质审查,《物业管理企业资质证书》发放和年检工作。
各级规划、城建、公安、公用、邮电、电业、工商、物价等部门,应当按照各自职责分工,协助住宅小区物业主管部门加强对住宅小区的物业管理工作。
第五条 住宅小区物业管理以产权人自治与物业管理公司专业服务相结合,实行社会化、专业化、企业化管理。
住宅小区制定的居民公约对小区内房屋产权人和使用人具有约束力。

第二章 住宅小区物业管理机构与职责
第六条 住宅小区内每幢房屋入住率达百分之三十时,由产权人选举设立房产管理小组(由三人以上的单数组成),负责本幢房屋的管理工作。
住宅小区交付使用且入住率达百分之五十以上时,由住宅小区物业主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设单位及时召集第一次住宅小区产权人代表大会,选举产生管委会。
第七条 产权人代表大会由本住宅小区的产权人代表组成。
产权人代表大会必须由持有过半数以上投票权的产权人出席才能举行。产权人可以委托代理人出席产权人代表大会,不满十八周岁的产权人由其法定代理人出席。
第八条 产权人代表大会由管委会负责召集,每年至少召开一次。管委会应负责在会议召开七天前将产权人代表大会召开日期和内容送达每位产权人代表。
经持有百分之十以上投票权的产权人提议,管委会应于接到该项提议后十四天内就其所指明的目的召开产权人代表大会。
第九条 产权人代表大会的决定,由出席会议的产权人代表所投票数的过半数通过。
第十条 产权人代表大会的职权:
(一)选举、罢免管委会的组成人员;
(二)监督管委会的工作;
(三)听取和审查管委会的工作报告;
(四)决定住宅小区内关于产权人利益的重大事项;
(五)修改居民公约;
(六)改变和撤销管委会不适当的决定;
(七)批准管委会章程和居民公约。
第十一条 管委会委员由产权人代表大会在代表中选举产生。管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。管委会委员数为单数,经产权人代表大会决定可以由五至九人组成。
管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任管委会委员。
第十二条 管委会应制定章程。管委会章程由管委会委员共同制订,并经产权人代表大会批准。
第十三条 第一次产权人代表大会选举产生的管委会,报住宅小区物业主管部门审核。报审时需提交设立管委会的申请书、管委会章程、管委会成员名单和办公场所证明文件。
住宅小区物业主管部门应于接到书面申请后15日内提出是否同意设立管委会的意见,逾期不提出意见的视为同意。
第十四条 管委会每届任期三年,管委会委员可以连选连任。管委会委员为兼职,管委会主任可以为专职。
管委会会议由管委会主任根据工作需要召集,并应在会议召开七天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。管委会召开会议时,可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和房屋使用人代表参加会议。
第十五条 管委会在住宅小区产权人代表大会的监督下,代表产权人的合法权益行使下列职权:
(一)召集和主持产权人代表大会,并向大会报告工作;
(二)制定管委会章程和居民公约;
(三)选聘物业管理公司对住宅小区进行物业管理,代表产权人签定物业委托管理合同;
(四)审议决定住宅修缮基金和公用设施基金的使用;
(五)审议物业管理公司制订的对本住宅小区的年度管理计划、住宅小区配套工程和重大的维修工程项目;
(六)提出本住宅小区物业管理服务费的申报标准,议定实行经营者定价的物业管理费收费标准;
(七)监督物业管理公司对本住宅小区的物业管理工作;
(八)督促居民遵守住宅小区居民公约;
(九)组织创建优秀住宅小区活动。
前款中第(二)、(三)、(四)、(五)、(六)项规定的事项,应经产权人代表大会批准。
第十六条 管委会决定事项,采取少数服从多数的原则。
第十七条 产权人代表大会的决定和管委会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。
违反本条规定的,住宅小区物业主管部门有权予以纠正或撤销。
第十八条 物业管理公司根据住宅小区物业委托管理合同对住宅小区实施物业管理。
物业委托管理合同应当包括以下内容:委托管理事项、管理标准、管理权限、收费项目、收费标准、收费方式、违约责任及产权人委托的其他权利义务条款。
物业委托管理合同应在签定之日起十五日内报市住宅小区物业主管部门备案。
第十九条 任何单位申办物业管理公司必须持申请书及有关材料到住宅小区物业主管部门办理资质审查,审查合格后,由住宅小区物业主管部门颁发《物业管理企业资质证书》。
工商行政主管部门依据申办企业取得的《物业管理企业资质证书》办理申办企业的物业管理公司经营执照。
第二十条 物业管理公司的权利:
(一)根据有关法规,结合实际情况,制定住宅小区物业管理具体措施;
(二)依照物业委托管理合同,对住宅小区实施物业管理;
(三)依照物业委托管理合同和有关规定收取管理、服务费用;
(四)制止违反规章制度的行为;
(五)要求管委会协助管理;
(六)选聘专营公司(如清洁、修缮、保安公司)承担专项管理业务;
(七)可以利用由住宅小区配套建造的经营性用房开展便民利民的多种经营,以其收益补充住宅小区管理经费。
第二十一条 物业管理公司的义务:
(一)履行物业委托管理合同,依法经营;
(二)接受管委会和住宅小区居民的监督;
(三)重大管理措施应当提交管委会审议和批准;
(四)接受有关行政主管部门的检查指导和监督。
第二十二条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅小区物业主管部门和委托管理合同规定的标准或者违反委托管理合同规定的,经住宅小区物业主管部门审定,管委会或委托方可以终止合同。
因管理、维修、养护不善,造成产权人损失的,物业管理公司应当赔偿损失。
第二十三条 物业管理公司为住宅小区修缮房屋、建设公用服务设施及开展福利性的服务项目,可向税务部门申请减免营业税、所得税。

第三章 住宅小区物业的使用及维护
第二十四条 住宅小区内居民应爱护和正确使用住宅小区物业,任何单位和个人不得在住宅小区内从事下列活动:
(一)未经房屋产权人同意和住宅小区物业主管部门批准擅自改变房屋外貌和用途;
(二)超过设计负荷使用房屋或拆改房屋承重结构及设施;
(三)安装影响周围环境和房屋结构的动力设备;
(四)占用公共场地,损坏公用设备和设施;
(五)随意停放车辆和鸣喇叭;
(六)践踏、占用绿地,攀折花木;
(七)乱抛垃圾、堆放杂物;
(八)有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等;
(九)饲养禽畜;
(十)聚众喧闹;
(十一)排放或存放有毒有害物品;
(十二)法律、法规、规章规定禁止的其他行为。
第二十五条 物业管理公司在住宅小区内就物业使用及维护的下列事项进行管理:
(一)接受房屋产权人的委托,有偿进行房屋及其附属设施、设备的使用、维修和养护管理;
(二)接受市政公用设施专业管理单位的委托,有偿进行上述设施的管理维护;
(三)环境(含楼寓内走廊)卫生保洁,园林绿化;
(四)车辆行驶和停放;
(五)维护公共秩序;
(六)保管物业管理档案;
(七)小区物业主管部门及物业管理合同规定的其他事项。
物业管理公司可根据物业委托管理合同的约定,选聘专营公司承担专项经营业务。
第二十六条 凡房屋及附属设施可能危及毗连房屋及公共安全的,责任人应及时修缮。经物业管理公司通知后,责任人在期限内未进行修缮的,经管委会同意后由物业管理公司修缮,所发生的费用由责任人承担。

第四章 住宅小区物业的验收与接管
第二十七条 住宅小区物业应统一规划、同步建设。小区物业主管部门应向规划行政主管部门提出住宅小区规划建议,并依法对住宅小区前期建设实行监督管理。
第二十八条 住宅小区竣工后,小区物业主管部门会同其他有关部门对小区物业建设按有关规定进行验收,验收合格的方可进住。
开发建设单位不准对入住居民收取房屋租金。
第二十九条 城建、环卫、街道办事处等部门参与验收开发建设单位所建物业时,不合格部分由开发建设单位限期修复,不得收费。如双方不能达成修复协议,由住宅小区物业主管部门裁决,双方一律按裁决执行。
第三十条 管委会未组建前,在小区物业主管部门的监督下,修缮工作由开发建设单位自行完成,或由小区物业主管部门委托完成,费用由开发建设单位承担。管委会组建后,开发建设应将住宅小区物业移交给管委会管理,并提供下列资料:
(一)住宅小区建设各项批准文件;
(二)住宅小区平面规划图、竣工总平面图;
(三)房屋及配套的基础设施、设备的竣工图;
(四)地下管网图;
(五)住宅小区各类房屋清单;
(六)出售房屋(含房改售出房屋)的产权范围和成本核算清单;
(七)住宅小区公用设施、设备及公共场地清单;
(八)住宅小区未完工的房屋、公共设施、设备及公共场地的竣工日期;
(九)其他必要资料。
第三十一条 公安局所属各派出所在小区物业验收合格后,根据管委会出具的证明,为住宅小区内的居民办理户口登记事宜。
第三十二条 开发建设单位和产权单位办理出售、出租或分配房屋手续时,应在房屋出售或租赁合同中对购租房者有承诺遵守住宅小区物业管理规定的约定。

第五章 住宅小区管理费用和专用房屋
第三十三条 新建住宅小区的开发建设单位,在开发项目立项时,应按住宅小区建设总投资1%的比例,向住宅小区物业主管部门交纳住宅小区管理基金,该项基金计入建设成本。
开发建设单位在开发项目立项前未交纳小区管理基金的,市规划建设部门不予发放《规划许可证》及《施工许可证》。
第三十四条 住宅小区开发建设单位应按住宅小区总建筑面积02%的比例并以成本价,向住宅小区管委会提供商服用房,其产权归国家所有,由小区物业主管部门划拨给管委会,并由管委会委托物业管理公司经营使用,其收入用于补充住宅小区的管理费用。
本办法所称总建筑面积是指住宅小区内各类房屋的总建筑面积之和。
第三十五条 住宅小区管理基金由住宅小区物业主管部门专户存储,统一管理,统一安排使用。
第三十六条 售房单位每年从房改售房回收资金中按15%的比例提取房屋修缮基金,作为住宅小区房屋修缮基金。
第三十七条 住宅小区内单位自管房屋(含单位用户),按建筑面积每平方米每年一元五角标准,向小区物业主管部门交纳住宅小区管理费,并于每年一季度末前交付。
第三十八条 住宅小区内直管住宅房屋和单位托管房屋,按租金实收额划出5%,作为住宅小区管理经费。
住宅小区管理费可由住宅小区物业主管部门委托物业管理公司收取。
第三十九条 物业管理公司可根据物业委托管理合同按照物价部门审定的政府定价和政府指导价,向住户收取住宅小区管理服务费。收费标准,由物业管理公司根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况,向物价部门申报,由物价部门征求住宅小区物业主管部门意见后核定。
物业管理公司可为住宅小区住户提供有偿特约服务。特约服务取费标准除政府物价部门规定有统一收费标准外,服务收费实行经营者定价。实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理公司与小区管委会协商议定,并应将收费项目和收费标准向物价部门备案。
第四十条 专业管理部门委托管理的住宅小区内的市政公用设施,其维护费用从委托费用中支出。
第四十一条 房屋需大、中修的,由物业管理公司提出修缮计划及工程预算,经管委会同意并报住宅小区物业主管部门审批后,从房屋修缮基金中列支,工程费用由各产权人共同承担。
修缮基金不足时,超出的费用由各产权人按其所有房屋建筑面积占整幢房屋建筑面积的比例分摊。
第四十二条 住宅小区管理费用专项用于住宅小区内物业管理的日常支出,不得挪作他用。
住宅小区各项管理费用的收支情况,每年向产权人及使用人公布一次,接受住户的监督。

第六章 法律责任
第四十三条 违反本办法第二十四条规定的,管委会及物业管理公司有权予以制止,并要求其限期改正和赔偿损失。情节严重的,由住宅小区物业主管部门按照有关规定给予行政处罚。
违反本办法第三十七条规定的,由住宅小区物业主管部门责令补交,并对责任人予以行政处罚。
违反本办法第三十九条前款规定的,物业管理公司可要求其限期缴交,并按规定收取滞纳金,逾期不缴交的,物业管理公司可向人民法院申请强制追缴。
第四十四条 违反本办法第二十八条前款规定的,市房产主管部门不予办理确权手续,同时不予发放《鞍山市公有住房租赁证》。
违反本办法第三十三条规定的,由住宅小区物业主管部门责令其限期履行。逾期仍不履行的,住宅小区物业主管部门可申请人民法院强制执行。
第四十五条 物业管理公司违反本办法有下列情形之一的,由管委会制止,并责令其限期改正:
(一)物业维修养护不及时的;
(二)管理制度不健全、管理混乱的;
(三)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;
(四)擅自将管理费用挪作他用的;
(五)违反物业委托管理合同约定的其他行为。
第四十六条 对无《物业管理企业资质证书》擅自从事物业管理的,住宅小区物业主管部门可没收其非法所得,责令其赔偿损失,同时责令其停止对住宅小区物业管理。

第七章 附 则
第四十七条 办公用房、商业用房、别墅等楼寓的物业管理可参照本办法执行。
第四十八条 住宅小区居民公约文本及物业委托管理合同文本由住宅小区物业主管部门统一规范形式。
第四十九条 本办法应用中的具体问题由市房产管理局负责解释。
第五十条 本办法自发布之日起施行。