物业服务合同法律性质刍议/潘徽

作者:法律资料网 时间:2024-05-15 02:23:01   浏览:8390   来源:法律资料网
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物业服务合同法律性质刍议

潘 徽 刘 颜

2002年深圳物业管理行业的上空一直弥漫着“纷争、整顿、调整、反思”的气氛,《住宅与房地产》评出2002年度深圳物业管理行业十大新闻,“东方半岛花园物业管理费上调引发连环纠纷”忝列其中。该刊相关报道全文如下:
  
2002年3月17日,深圳市布吉东方半岛花园小区因物业管理费上调一事引起部分业主不满,接连引发原业主委员会被全部调整,新业主委员会强行招标,中标的深圳市北方物业管理公司与原恒兆基物业管理公司在小区对峙,恒兆基物业管理公司诉新业主委员会违反合同等事件发生。整个事件所折射出的关于物业管理合同的性质、物业管理权属的移交程序及业主委员会的赔偿方式和制度建设等问题,引起深圳业界广泛关注和深入思考。目前该事件正由深圳仲裁委员会主持仲裁解决当中。

2003 年3月21日,深圳仲裁委员会作出了终局裁决。由曹叠云担任首席仲裁员的仲裁庭作出[2003]深仲裁字第151号深圳仲裁委员会裁决书的裁决如下:

(一) 申请人与被申请人自2003年4月1日起继续履行双方2001年2月18日所签
《物业管理委托合同》;
(二) 被申请人支付申请人自2002年8月1日至被申请人采取措施恢复申请人的管
理状态之月的物业管理酬金损失,每月以1.7万元计算。
(三) 和(四) 本文略。
本裁决为终局裁决,自作出之日起发生法律效力。

深圳市恒兆基物业管理有限公司随后向法院申请执行。时至今日,作为终局裁决的该仲裁裁决并没有执行,东方半岛花园仍由深圳市北方物业管理有限公司管理,新旧物业公司也没有移交整个小区的物业管理资料,小区物业管理费拖欠情况比较严重。物业管理业界和法律人士都非常关注该案的执行,对业主委员会能否全面履行义务、如何履行义务表示关切。

6月19日,新华社受权发布国务院令第379号《物业管理条例》,将于2003年9月1日正式实施。这将是物业管理行业规范发展的新起点。 5月,由梁慧星担任课题组负责人的中国民法典立法研究课题组提交的《中国民法典草案建议稿》已经正式出版,这是从1998年初开始恢复的民法典草案编篡工作取得的阶段性成果。虽然法律不具有溯及既往效力,笔者还是愿意结合新条例和民法典草案建议稿,对物业服务合同的法律性质发表一些初浅的看法,如果能够为法律界和物业管理同行提供一些有益的参考,则幸甚。

《物业管理条例》的颁布对物业管理行业的影响是深远的。随着现代市场经
济的发展,产生了很多种新的合同类型。物业服务合同就是其中的一种。物业管理是为维持或者增加不动产及其附属设施的使用价值、维护不动产及其附属设施的使用安全和使用秩序而进行的管理活动。物业管理的权利来源归属于建筑物区分所有权。物业服务合同是物业管理人依据《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的规定,为业主持续进行物业管理服务,业主或使用人按照约定按时支付物业服务费用的合同;物业服务合同的内容应当包含物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限和违约责任等。物业服务合同的本质是反映区分所有建筑物的管理,具物权关系的民事合同,是一种特殊的服务合同。委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同,它是一种比较古老的合同类型,古巴比伦汉谟拉比法典对委托合同有专门规定。物业服务合同与委托合同有一些“近似”,但与纯粹的委托合同有差别。并且这种差别是明显的、实质的差别,这种差别足以使物业服务合同构成一种新的合同类型。

委托合同是委托代理发生的基础,民事主体通过委托扩大了活动空间和范围,适用范围相当广泛。委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。委托人之所以选定受托人为其处理事务,是以其对受托人能力和信誉的了解,相信受托人能够处理好委托的事务为基础的;受托人接受委托也是基于对委托人的了解和信任。没有当事人双方相互信任和自愿,委托合同关系不可能建立。从而,当事人双方均享有任意终止权,可任意终止合同。《合同法》第410条明确规定:“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”,这一点使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征。而在实践中,如果允许物业服务合同的任何一方随时任意地单方解除合同,对物业管理行业发展的影响将是致命的,甚至给物业管理行业带来一种灾难。试想,只要双方的“信任”有所动摇,不问客观上是否有理由,可以随时、任意地行使解除权,将是什么后果?势必造成物业管理企业短期行为,小区管理极度不稳定,从根本上造成对全体业主利益的损害,并造成社会资源浪费,激化各种社会矛盾。《物业管理条例》规定选聘、解聘物业管理企业的权利由业主大会行使,且必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

委托合同以处理委托人事务为目的。委托合同的标的是处理事务的行为,是
典型的提供劳务合同。现代建筑新技术、楼宇科技、设备设施的智能化、网络化、专业化的发展,使物业管理向“服务集成商”转变,物业管理的管理服务将发展成为一种系统化、专业化、技术化的综合性有偿服务,并不是简单的事务。国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。技术的创新领先是物业管理行业持续发展的根本,物业管理的服务必须与现代建筑产品保持同步领先。物业管理的核心还在于满足和超越顾客不断增长的需要。专业电梯工程、专业清洗、环境园林工程等专营公司的大量涌现,使得“业主大会+物业公司+专业公司”的未来物业管理模式必将成为主流。

委托合同中受托人应对委托人尽忠实义务,必须亲自处理和报告,受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的,应当经委托人同意。受托人以委托人名义开展活动,受托人行为的法律后果、所得收益和支出的费用在委托范围内由委托人承担和享受。物业服务合同中,物业管理公司是以自己名义从事经营管理活动,并且,由于物管企业对自己品牌的“树立”可以形成商誉,成为无形资产,享有知识产权。在一定程度上,这些知名品牌公司对小区的管理可以提升小区知名度和公众形象。物业服务合同中双方的权利义务、管理者酬金、违约责任、侵权责任都应明确规定,双方当事人各自分别承担和享有,物管企业必须获得利润才能获得生存。

但《物业管理条例》是行政法规,物业服务合同的法律性质应由上位法来明确。中国历史上实行专制体制,历代法典均属刑法,并无现代意义上的民法。编篡民法典之议,始于19世纪末。新中国成立后曾三次进行民法典编篡,均告中断。改革开放后,1998年初,起草民法典的条件已经成就。《中国民法典草案建议稿》于2002年8月全部完成,分总则、物权、债权总则、合同、侵权行为、亲属和继承共七编,八十一章,一千九百二十四条。其将“物业管理合同”单列为第五十二章,共十四条。但是笔者认为,该草案对物业管理合同的法律性质归位于委托合同是值得商榷的,对委托人和物业管理人的合同解除权的规定尤其值得物业管理界注意,引起重视。第1318条物业管理合同的定义为“物业管理合同是物业管理人受业主或者业主团体委托,为委托人持续处理物业管理事务,委托人支付报酬的合同。”第1331条“本章没有规定的,适用委托合同的有关规定。”第1327条“委托人可以随时解除物业管理合同。”第1328条:“物业管理人不得解除物业管理合同,但合同约定的解除条件成就的除外。”①

原《合同法》直接规定了十五种有名合同,《中国民法典草案建议稿》增加到三十种。经笔者考查,除原十五种外,新增存款合同、借用合同、雇用合同、项目建设运营合同、物业管理合同、教学培训合同、医疗合同、餐饮合同、住宿合同、旅游合同、演出合同、出版合同、合伙合同、保证合同和独立保证合同共十五种。虽然没有出现“服务合同”的归类,但“服务”的概念已经明确。如第1349条“医疗合同是医方受患者的委托或者基于职责,为患者施行治疗、防疫、保健或者医学检查等服务的合同。”第1372条“餐饮合同是就餐人交付费用,餐饮业经营人提供餐饮服务的合同。”第1381条“住宿合同是住宿人交付费用,旅店业经营人提供住宿服务的合同。”第1396条“旅游合同是游客交付费用,旅行社提供旅游服务的合同。”②

不同类型的合同所涉及的合同内容、合同方式、合同目的都应该有着本质的差别。“任何法律上的分类均涉及两个问题:一为区别标准,一为区别实益。”③合同的不同类型划分不光要反映社会现实,准确界定交易的性质,还要通过民商法律的规定保障交易的安全、推动交易的便捷,充分保护主体的权利,符合主体权利和义务相对应的要求,从而构建法治社会。因此,笔者建议,将物业管理合同、医疗合同、餐饮合同、住宿合同和旅游合同归位于“服务合同”,将服务合同作为单独一章单列,按一般规定和各小类合同分节。

2002年10月22日国务院办公室就《中华人民共和国物业管理条例(草案)》向社会大众征求意见稿,收到社会各界意见和建议共计近4000条,条例吸收社会各界意见与建议近50%,充分反映了广大人民群众的意愿,体现出发展为重、平衡利益、保护弱者的观念,此次征求意见是进一步增强政府立法工作透明度的一次尝试和探索,事实证明这样的方式是成功的、有益的。④笔者衷心希望这些成功的、有益的尝试和探索成果能够在民法典起草和编篡中得到体现,那么物业管理行业的发展才会迎来更光明的前景。

参考文献:
①②中国民法典立法研究课题组(课题组负责人 梁慧星)《中国民法典草案建议稿》,法律出版社,2003.3
③王泽鉴 《民法概要》,中国政法大学出版社,2003.2
④中新网6月20日电《政府立法彰显民智 物业管理条例采纳民意近50%》

作者单位:
潘 徽 贵州省黔南州民族职业技术学院
刘 颜 广东信通律师事务所


本文发表于《现代物业》2003年8月期
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邮电部关于发布《邮电多种经营管理暂行规定》的通知

邮电部


邮电部关于发布《邮电多种经营管理暂行规定》的通知
现将《邮电多种经营管理暂行规定》发布,自即日起施行,并就有关问题通知如下:
一、近年来邮电多种经营发展很快,已形成相当大的规模,为使邮电多种经营沿着正确的轨道健康发展,必须统一认识,树立正确的指导思想,明确各项政策规定,规范邮电多种经营企业行为。为此,部制定了《邮电多种经营管理暂行规定》,请各单位认真组织学习,并结合本单位的实际情况贯彻执行。
二、随着市场经济的发展,邮电多种经营将出现多种所有制和多种经济成分并存的局面,会涉及到与主管部门、主办单位和地方有关部门之间的关系。正确处理各方面之间的关系,划清政策界限,对于促进邮电多种经营的健康发展有着非常重要的意义。当前要特别处理好邮电多种经营企业与主办单位之间人、财、物脱钩,产权关系清晰,防止国有资产流失等问题。
三、中共中央、国务院《关于加快发展第三产业的决定》为邮电多种经营的发展提供了良好的机遇,各单位要充分抓住这一有利时机,利用发展第三产业的优惠政策,进一步解放思想,更新观念,面向市场,面向社会,参与市场竞争。要根据市场变化和社会需要,正确确定经营方向和目标,合理确定经营项目。要打破地区、行业和所有制界限,积极推进集团化经营,逐步形成规模,真正把邮电多种经营当成一种产业来办。
四、为使邮电多种经营健康发展,必须加强管理,建立健全各项管理制度,主要包括财务会计、劳动人事、经营管理、统计分析和监督检查等制度,并认真贯彻执行,使邮电多种经营工作做到管理有章法,办事有依据,检查有标准,工作有秩序,走上规范化、制度化、科学化的轨道。
各群众组织按照有关规定兴办的多种经营企业,应由相关邮电企、事业单位统一管理,执行统一的规章制度。
五、各单位要按照本《规定》的要求,组织力量对所兴办的多种经营企业的经营管理进行一次认真的检查。凡是与本《规定》不一致的地方都要进行纠正,特别是对产权关系不清、无偿占用和使用国有资产,把主业划给多种经营企业经营,财务管理混乱,经营管理不善的,要认真地进行清理整顿和审计检查,限期纠正。对于那些顶着不办的领导,要追究责任。各单位要把检查结果于9月底前报部多种经营办公室,部将组织人员进行抽查。
六、要切实加强对多种经营工作的领导。邮电多种经营是一项涉及面广、政策性强、情况复杂的工作,各主管部门及主办单位必须切实加强领导,要确定一位负责同志主管这项工作,建立必要的管理系统和管理机构,配备能力较强的管理人员,认真做好各项管理工作,开拓进取,艰苦创业,廉洁奉公,勤政为民,为促进邮电多种经营的健康发展做出新的贡献。

附件:邮电多种经营管理暂行规定

(1994年7月14日邮电部发布)

第一章 总 则
第一条 为了加强邮电部门多种经营管理,促进邮电多种经营健康发展,制定本暂行规定。
第二条 邮电多种经营是指邮电企、事业单位根据国家政策和法律,开办本单位主业生产经营工作范围以外的其他生产经营服务业务。
第三条 邮电部门要贯彻“以通信业为主,多种经营为辅”的方针,各级领导的主要精力必须用于搞好本单位主业,在此基础上,根据自己的条件,积极发展多种经营。
第四条 邮电部门兴办多种经营企业(以下简称多种经营企业),主要是为了妥善安置富余人员和拓宽就业渠道,为邮电通信持续、快速、健康发展服务,为社会服务,促进邮电职工队伍稳定和社会安定。
第五条 多种经营企业必须是独立核算、自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的经济实体。所有制形式可以是全民、集体、股份制等。
第六条 各邮电企、事业单位与兴办的多种经营企业在资金、资产、人员和管理职能等方面要严格分开,作到关系明确、产权清晰、管理有序。非全民所有制多种经营企业不准冠以“邮电”字样,不得使用邮电标志。
第七条 多种经营企业要建立党、团、工会组织,加强民主管理和民主监督。
第八条 多种经营企业必须贯彻执行国家、地方和邮电部的有关方针、政策、法律、法规和规定,依法经营,照章纳税。

第二章 管理职责
第九条 邮电部作为邮电系统的主管部门对全国邮电多种经营实施宏观管理和指导;各省、自治区、直辖市邮电管理局及相关局级单位为多种经营企业的主管部门,统一领导和管理下属单位的多种经营工作;各邮电企、事业单位为多种经营企业的主办单位,具体领导和管理所兴办的多种经营企业。属地方国营和集体所有制及股份制多种经营企业,同时接受地方政府的管理和监督。
第十条 各级邮电部门对多种经营企业的管理职责:
(一)邮电部的职责:
1.指导和监督多种经营企业贯彻执行国家有关方针、政策、法律、法规和规定;
2.制订发展邮电多种经营的方针、政策、规定和办法,监督检查执行情况;
3.组织经验交流,提供信息咨询服务,掌握情况,进行统计分析工作。
(二)主管部门的职责:
1.监督检查多种经营企业贯彻执行国家和邮电部有关方针、政策、法律、法规的执行情况;
2.审批多种经营企业的设立、合并、分立和终止;
3.协调多种经营企业与其它各部门之间的关系;
4.组织经验交流,提供咨询服务,做好统计分析工作。
(三)主办单位的职责:
1.负责提出多种经营企业创办的可行性分析报告,立项决策,办理开办手续;
2.根据国家有关政策规定筹集资金,协助解决设备、场地、人员等方面的问题;
3.协助多种经营企业建立和健全各项规章制度,疏通人、财、物和产、供、销渠道,协调与其他各方面的关系;
4.指导多种经营企业开展生产经营活动,监督检查执行国家、邮电部和地方有关方针、政策、法规和规定的情况;
5.负责管理全民所有制多种经营企业法定代表人和经营班子。
第十一条 各主管部门和主办单位要设置多种经营管理机构或人员,负责日常管理工作。全国邮电多种经营管理工作由部多种经营办公室负责。

第三章 经营管理
第十二条 多种经营企业的设立、合并、分立、终止等要办理报批手续:
(一)属全民所有制多种经营企业,由主办单位提出申请和可行性报告,报主管部门审批;属集体所有制多种经营企业,由主办单位提出申请和可行性报告,经主管部门核准,报地方政府有关部门批准;属股份制多种经营企业,按规定的审批程序办理。
(二)经批准设立的多种经营企业要到当地工商行政管理和税务部门办理注册登记手续,领取《企业法人营业执照》或《营业执照》,方能开展生产经营活动。企业合并、分立、迁移和终止要办理变更登记、开业登记或注销登记。
(三)凡经营特种行业业务的,需按规定报经地方政府有关部门批准。
(四)凡经营放开电信业务的,应按规定报经部或当地省(区、市)邮电管理局批准,并取得电信业务经营许可证后才能开展经营活动。
第十三条 开办多种经营不得挤占通信生产场地,影响正常通信生产。
第十四条 各邮电单位的职能部门、生产科室、群众组织(有特殊规定的除外)、城市邮电支局所不得兴办多种经营。
第十五条 邮电劳动服务企业和以安置富余人员为主的集体企业具备规定条件的可以经营已放开的电信业务,但应与社会上经营放开电信业务的企业一视同仁,不得使用特种业务号码,不得享受各种优惠待遇。
第十六条 多种经营企业要采用灵活的经营方式,可以实行经营承包责任制、租赁制,也可以实行跨地区、跨行业、跨所有制的联营方式。
第十七条 要建立多种经营统计制度,健全统计资料,及时、准确地反映多种经营企业的经营管理状况。

第四章 财务管理
第十八条 全民所有制多种经营企业的资本金主要由主办单位投入,其财务管理执行国家相应的行业财务会计制度,经营成果进入邮电预决算,不得形成财务制度以外的资金。
第十九条 集体所有制、股份制多种经营企业的资本金可以采取多渠道、多种形式广泛筹集。根据国家有关规定,经批准可向职工集资,向社会发行债券、股票等。也可以向主办单位借款或银行贷款。主办单位借给多种经营企业的借款应实行有偿使用。
第二十条 主办单位投入多种经营企业的国有资产必须实行有偿占用,严防国有资产流失。占用费的收取办法和标准由主管部门确定,其中收取的固定资产占用费,不得低于固定资产应提折旧。主办单位收取的占用费必须进入财务帐,不得形成小金库。
第二十一条 全民所有制多种经营企业的税后利润,按主管部门规定的比例上交主办单位,其利润分配办法,由主管部门确定。其他所有制多种经营企业的利润分配按照地方的有关规定执行。
第二十二条 主管部门和主办单位可以按有关规定向多种经营企业收取一定数额的管理费,用于加强多种经营企业管理和组织有关活动。收取办法由主管部门按有关规定确定。
第二十三条 多种经营企业要贯彻《企业财务通则》和《企业会计准则》,建立和健全财务制度,加强财务管理,遵守国家的财经纪律。主办单位要对多种经营企业的财务执行情况进行经常性的监督检查,发现问题,及时纠正。

第五章 劳动人事管理
第二十四条 多种经营企业的厂长(经理)可以由主办单位委派或通过招聘、民主选举产生。多种经营企业实行厂长(经理)责任制,厂长(经理)是企业的法定代表人。
第二十五条 多种经营企业干部实行聘任制,工人实行劳动合同制,也可以实行全员劳动合同制。
第二十六条 主办单位安排到多种经营企业的全民职工,保留全民身份,达到退休年龄时回原单位办理退休手续,工龄连续计算。
第二十七条 安排在非全民所有制多种经营企业的全民职工,主办单位可作为减员对待,又回到主办单位工作的作为增员对待。安排在多种经营企业的全民职工,在主办单位劳动工资报表中单独进行统计。主办单位计算劳动生产率时不应包括从事多种经营的人员。
第二十八条 主办单位安排到多种经营企业工作的全民职工,执行多种经营企业的工资制度和标准,由多种经营企业支付工资,结余的工资总额留主办单位使用。多种经营企业的职工回原单位时,按照原单位同类人员的工资水平重新确定工资。
第二十九条 多种经营企业可以实行工资总额同经济效益挂钩办法,工资总额的增长应低于经济效益的增长,职工人均工资的增长低于劳动生产率的增长。
第三十条 多种经营企业要贯彻按劳分配原则,采取多种分配方式,使职工的劳动报酬同劳动贡献挂钩,多劳多得。
第三十一条 多种经营企业一般不得从外系统调入人员和从社会上招收合同制工人,对于因特殊需要招聘外系统人员或社会劳动力的,要经主管部门批准,签订聘用合同,到期辞退。
第三十二条 主管部门和主办单位的领导干部不得在多种经营企业兼任实职或荣誉职务,因特殊需要必须兼职的,要按干部管理权限报上级批准,但不得在多种经营企业领取报酬。
第三十三条 多种经营企业要建立职工保险制度,全民职工的各种保险,按邮电部的有关规定向原单位交纳各种保险金;集体所有制职工各种保险,按国家和地方的有关规定执行,向地方有关部门交纳各种保险金。

第六章 附 则
第三十四条 邮电劳动就业服务企业的管理,应执行本规定的原则,具体管理办法仍按国家的有关规定和《邮电部门劳动就业服务企业管理试行办法》执行。
第三十五条 多种经营企业的审计和纪律检查工作由其主管部门的审计监察部门负责,并定期对多种经营企业进行审计和纪律检查。部审计、监察机构要不定期的进行审计、检查。
第三十六条 本规定未涉及的其他问题按照国家和地方政府的有关规定执行。
第三十七条 各省、自治区、直辖市邮电管理局及其他主管部门要结合本地区、本单位的实际情况,制订实施细则和办法。
第三十八条 本规定由部劳动工资司负责解释。
第三十九条 本暂行规定自发布之日起施行,以前邮电部发布的有关文件与本规定不一致的一律按本规定执行。



中华人民共和国政府和伊朗伊斯兰共和国政府关于成立经济、贸易和科学技术合作联合委员会的协定

中国政府 伊朗伊斯兰共和国政府


中华人民共和国政府和伊朗伊斯兰共和国政府关于成立经济、贸易和科学技术合作联合委员会的协定


  中华人民共和国政府和伊朗伊斯兰共和国政府(以下简称缔约双方),为在平等互利的基础上进一步加强、发展和促进两国间的经济、贸易和科学技术领域内的友好合作关系,并为使此种合作顺利进行,特签订本协定,条文如下:

  第一条 双方同意成立部长级中国、伊朗经济、贸易和科学技术合作联合委员会。

  第二条 联合委员会会议将每年一次或双方认为必要时轮流在北京和德黑兰举行。参加会议的代表团的组成将由各自政府决定。

  第三条 联合委员会的任务是:
  ——检查两国在经济、贸易和科学技术合作方面已签文件的执行情况,并研究和解决执行这些文件中所产生的问题。
  ——研究并探讨在经济、贸易和科学技术领域内通过讨论、互派专家、交流经验和交换资料等方式进一步扩大在上述领域内合作的可能性,并为加强和促进此种合作提出建议。
  ——商签双方认为在经济、贸易和科学技术合作领域中需要签署的文件。

  第四条 两国政府各自指派的有关部将为本协定的执行机构。

  第五条 部长级联合委员会为了实现其宗旨将在各合作领域内设立分组委员会和/或专业委员会。分组委员会和/或专业委员会的报告将按照两国现行的法律和条例,提交给联合委员会作出决定性的决定。

  第六条 本协定将在双方以书面通知对方各自主管当局业已批准本协定之日起生效,有效期为两年,除非在期满前至少三个月一方以书面通知另一方终止本协定,则本协定将自动延长同样的期限。
  本协定于一九八五年三月五日(伊历一三六三年十月十四日)在德黑兰签订。正本两份,每份均以中文、波斯文和英文书就,三种文本具有同等效力。如中文本和波斯文本有差异,以英文本为准。
 中华人民共和国政府                伊朗伊斯兰共和国政府
 代       表                代        表
   张 劲 夫                    阿加扎德
   (签 字)                     (签 字)